Il consolidamento d’ipoteca avviene quando l’ipoteca viene iscritta nei registri pubblici. In questa modo diventa efficace dal punto di vista giuridico. 

Ciò perché l’ipoteca nelle varie operazioni di mutui è una garanzia reale molto frequente. Infatti, per accendere a un mutuo, è consuetudine della banca ricorrere all’ipoteca su un immobile come garanzia dello stesso.

Lo scopo si può intuire molto facilmente: l’eventuale insolvenza del debitore, ossia la sua incapacità futura di far fronte al pagamento delle rate del mutuo. 

In questo modo, l’istituto bancario può agire per chiedere che l’immobile venga venduto e recuperare la somma che vanta come credito. 

Vediamo di capire esattamente come funziona il consolidamento d’ipoteca su un mutuo fondiario. 

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Consolidamento ipoteca e mutuo fondiario: come funziona?

Il consolidamento d’ipoteca inizia con la registrazione della stessa presso i registri pubblici con la seguente documentazione: 

  • il documento giustificante l’acquisizione della garanzia reale, che nel caso del mutuo è il contratto del finanziamento;
  • le informazioni e la natura del credito che andrà garantito;
  • le informazioni inerenti al bene immobile; 
  • l’iscrizione ipotecaria. 

È compito del notaio fare tutto questo. A registrazione effettuata, l’ipoteca diventerà efficace e, quindi, consolidata dopo 10 giorni. 

Cosa accade in questi casi prima dei termini di legge? Vediamolo di seguito. 

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Consolidamento mutuo ipotecario prima dei termini di legge: cosa succede?

In base a quanto enunciato nel Testo Unico Bancario, se nei 10 giorni intercorrenti tra la registrazione e il consolidamento dell’ipoteca viene pubblicata una sentenza di fallimento, la stessa non potrà essere oggetto di procedura di revocatoria fallimentare. 

Ciò vuol dire che, se il soggetto dovesse fallire e la sentenza di fallimento viene pubblicata, l’istituto bancario non può rifarsi sul bene immobile neanche in caso di insolvenza del debitore, visto che in uno scenario del genere il curatore fallimentare può servirsi di questi beni. 

In che modo può muoversi la banca in questi casi? Se il soggetto in questione può ricadere nella procedura di fallimento, l’istituto bancario può premunirsi usando alla firma dell’atto l’erogazione differita e non contestuale. 

Chiarendo meglio il concetto, la banca si cautela aspettando i 10 giorni necessari per il consolidamento d’ipoteca e, successivamente, procede a erogare il finanziamento. 

L’erogazione differita è sempre prevista in questi casi? E se il richiedente volesse la somma di denaro prima del consolidamento? Vediamo di rispondere nel prossimo paragrafo. 

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Erogazione differita e prefinanziamento

Il processo sopra descritto non si verifica sempre, poiché alcune banche erogano immediatamente il mutuo, applicando però una commissione aggiuntiva per tutelarsi dal rischio di revocatoria fallimentare. 

Invece, se il cliente dovesse chiedere all’istituto bancario di poter ottenere prima del consolidamento d’ipoteca la somma concordata contrattualmente, la banca può vagliare altre modalità alternative all’erogazione differita. 

La modalità spesso presa in considerazione è il prefinanziamento, ma anche la stipula dell’atto di mutuo e del contratto di vendita in tempi differenti.

La banca potrebbe anche ricorrere al compromesso, ossia cercando di convincere al pagamento differito il venditore, con le indicazioni in essere nel preliminare di compravendita e nella proposta di acquisto del bene immobile.

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