Il consolidamento d’ipoteca avviene quando l’ipoteca viene iscritta nei registri pubblici. In questa modo diventa efficace dal punto di vista giuridico. 

Ciò perché l’ipoteca nelle varie operazioni di mutui è una garanzia reale molto frequente. Infatti, per accendere a un mutuo, è consuetudine della banca ricorrere all’ipoteca su un immobile come garanzia dello stesso.

Lo scopo si può intuire molto facilmente: l’eventuale insolvenza del debitore, ossia la sua incapacità futura di far fronte al pagamento delle rate del mutuo. 

In questo modo, l’istituto bancario può agire per chiedere che l’immobile venga venduto e recuperare la somma che vanta come credito. 

Vediamo di capire esattamente come funziona il consolidamento d’ipoteca su un mutuo fondiario. 

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Consolidamento ipoteca e mutuo fondiario: come funziona?

Il consolidamento d’ipoteca inizia con la registrazione della stessa presso i registri pubblici con la seguente documentazione: 

  • il documento giustificante l’acquisizione della garanzia reale, che nel caso del mutuo è il contratto del finanziamento;
  • le informazioni e la natura del credito che andrà garantito;
  • le informazioni inerenti al bene immobile; 
  • l’iscrizione ipotecaria. 

È compito del notaio fare tutto questo. A registrazione effettuata, l’ipoteca diventerà efficace e, quindi, consolidata dopo 10 giorni. 

Cosa accade in questi casi prima dei termini di legge? Vediamolo di seguito. 

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Consolidamento mutuo ipotecario prima dei termini di legge: cosa succede?

In base a quanto enunciato nel Testo Unico Bancario, se nei 10 giorni intercorrenti tra la registrazione e il consolidamento dell’ipoteca viene pubblicata una sentenza di fallimento, la stessa non potrà essere oggetto di procedura di revocatoria fallimentare. 

Ciò vuol dire che, se il soggetto dovesse fallire e la sentenza di fallimento viene pubblicata, l’istituto bancario non può rifarsi sul bene immobile neanche in caso di insolvenza del debitore, visto che in uno scenario del genere il curatore fallimentare può servirsi di questi beni. 

In che modo può muoversi la banca in questi casi? Se il soggetto in questione può ricadere nella procedura di fallimento, l’istituto bancario può premunirsi usando alla firma dell’atto l’erogazione differita e non contestuale. 

Chiarendo meglio il concetto, la banca si cautela aspettando i 10 giorni necessari per il consolidamento d’ipoteca e, successivamente, procede a erogare il finanziamento. 

L’erogazione differita è sempre prevista in questi casi? E se il richiedente volesse la somma di denaro prima del consolidamento? Vediamo di rispondere nel prossimo paragrafo. 

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Consolidamento mutuo ipotecario

Erogazione differita e prefinanziamento

Il processo sopra descritto non si verifica sempre, poiché alcune banche erogano immediatamente il mutuo, applicando però una commissione aggiuntiva per tutelarsi dal rischio di revocatoria fallimentare. 

Invece, se il cliente dovesse chiedere all’istituto bancario di poter ottenere prima del consolidamento d’ipoteca la somma concordata contrattualmente, la banca può vagliare altre modalità alternative all’erogazione differita. 

La modalità spesso presa in considerazione è il prefinanziamento, ma anche la stipula dell’atto di mutuo e del contratto di vendita in tempi differenti.

La banca potrebbe anche ricorrere al compromesso, ossia cercando di convincere al pagamento differito il venditore, con le indicazioni in essere nel preliminare di compravendita e nella proposta di acquisto del bene immobile.

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Erogazione differita e prefinanziamento

Consolidamento d’ipoteca le novità introdotte nel 2023

Nel 2023, in Italia, sono state introdotte alcune novità che riguardano il consolidamento dell’ipoteca, specialmente in relazione alla rinegoziazione dei mutui ipotecari e alle nuove disposizioni normative. Ecco un riassunto delle principali modifiche e informazioni:

Ipoteca Giudiziale e Riforma del Processo Civile: L’articolo 473 bis.36 del Codice di Procedura Civile prevede che i provvedimenti emessi nell’ambito del nuovo procedimento camerale siano immediatamente esecutivi e costituiscano titolo per l’iscrizione dell’ipoteca giudiziale. La norma introduce anche il principio di proporzionalità della garanzia, stabilendo che se il valore dei beni ipotecati eccede il credito da garantire, si applicano le norme sulla riduzione dell’ipoteca​​.

Rinegoziazione del Mutuo Ipotecario: Dal 2023, è possibile rinegoziare un mutuo ipotecario modificando alcuni elementi chiave, come applicare un tasso annuo nominale fisso al posto del tasso variabile o prolungare il piano di rimborso fino a un massimo di 5 anni. La rinegoziazione deve essere attivata entro il 31 dicembre 2023 e non prevede alcun costo aggiuntivo​​.

Consolidamento dell’Ipoteca: Per essere giuridicamente efficace, l’ipoteca deve essere registrata nei pubblici registri. Una volta effettuata la registrazione, l’ipoteca diventa efficace e consolidata dopo 10 giorni. Questo periodo è importante in caso di fallimento del debitore, in quanto se la sentenza di fallimento viene pubblicata in questo intervallo, l’ipoteca non può essere assoggettata alla procedura di revocatoria fallimentare​​.

Mutui Edilizi Ipotecari: Dal 1° novembre 2023, cambiano i tassi di interesse per i mutui ipotecari edilizi, secondo quanto stabilito dall’INPS. Questo può influenzare le condizioni di finanziamento per coloro che hanno sottoscritto o intendono sottoscrivere mutui ipotecari per finalità edilizie​​.

Queste novità riflettono un’evoluzione del quadro normativo e delle pratiche bancarie in Italia, mirate a fornire maggiori tutele ai debitori e a facilitare la gestione dei mutui ipotecari.