L’ipoteca immobiliare è un diritto reale di garanzia, ossia il diritto di un ente creditore di rivalersi su un oggetto ipotecato nel caso in cui un soggetto debitore è insolvente.
Questo concetto entra in ballo quasi sempre quando si acquista una casa tramite un mutuo. La banca versa la parte rimanente dell’importo al venditore che, nel contempo, ha versato alla stessa un anticipo.
L’istituto bancario, poi, recupererà la somma anticipata nel corso degli anni chiedendo al beneficiario di versare ogni mese parti di uguale importo.
Per far fronte al possibile rischio di insolvenza, la banca pone come tutela alla concessione del mutuo un’ipoteca sull’immobile su cui sta garantendo il credito.
Così facendo, nel caso in cui l’acquirente non sia più capace di pagare quanto dovuto alla banca, questa potrà riscattare l’immobile ipotecato attraverso l’espropriazione e la rivendita.
Approfondisci: Qual è la differenza tra ipoteca e pignoramento
Come porre l’ipoteca sulla casa
Per porre l’ipoteca sulla casa, bisogna effettuare una perizia della stessa in modo da stabilire il suo valore di mercato.
È importante, però, chiarire un concetto: un’immobile non avrà mai lo stesso valore del prestito che è stato concesso dalla banca, poiché il prestito stesso è inferiore a quello di mercato.
Ciò perché la banca intende tutelarsi contro le future svalutazioni dell’immobile, che le impedirebbero di recuperare totalmente il credito finanziato.
Di solito, al momento dell’acquisto, il valore dell’immobile preso in considerazione ammonta soltanto all’80%.
Terminata la perizia, bisogna poi recarsi presso un notaio per stipulare il contratto per l’erogazione del mutuo, il quale servirà anche a decidere le condizioni di estinzione, comprese tempistica e tassi di interesse.
Il notaio, successivamente, deve trascrivere alla Conservatoria dei registri immobiliare del territorio in cui è locato l’immobile.
Se non concordato in modo diverso, le spese di iscrizione devono essere pagate dal debitore. Passati dieci giorni dall’iscrizione ipotecaria, la stessa viene considerata un’ipoteca consolidata e può essere visionata nelle visure catastali.
La durata dell’iscrizione dell’ipoteca immobiliare è ventennale, ma può essere rinnovata per altri 20 anni dal creditore prima della sua scadenza.
Leggi anche: La purgazione delle ipoteche
Gli effetti di un’ipoteca immobiliare
I possibili effetti di un’ipoteca immobiliare sono diversi. Ad esempio, la sua decadenza avviene quasi sempre nel momento in cui il debito da parte dell’acquirente viene estinto.
La cancellazione, però, non avviene necessariamente in automatico, poiché sulle ipoteche che fungono da garanzia del mutuo bancario l’acquirente può avvalersi della cancellazione d’ufficio.
Per tutte le altre casistiche, il debitore deve andare dal giudice o dal notaio per chiedere formalmente la cancellazione dell’ipoteca immobiliare.
Se il mutuo non viene estinto, la banca, se vuole dimostrare che il debitore è insolvente, deve rivolgersi all’autorità giudiziaria.
Accertata dal giudice l’insolvenza, la casa ipotecata può essere espropriata e messa in vendita. Il notaio dovrà poi dividere quanto ricavato dalla vendita tra l’ex mutuatario e la banca.
È importante ricordare che sull’ipoteca sulla casa vige quello che viene definito “diritto di sequela”.
Ciò vuol dire che, nel caso in cui il mutuo non viene estinto, la banca può ugualmente rivalersi sulla casa anche se questa cambia proprietario.
Quindi, se si vuole acquistare una casa, è sempre consigliabile controllare che sull’immobile non gravi un’ipoteca tramite visura ipotecaria.
Approfondisci: Cos’è l’ipoteca di secondo grado