La purgazione delle ipoteche è una procedura che consente a terzi acquirenti di un bene di liberarlo da una o più ipoteche. Questo procedimento non può essere, però, attuato per forza.
Se un venditore vuole vendere la propria casa ipotecata, deve accordarsi con i creditori ipotecari pagando loro i debiti, la cui somma complessiva deve essere inferiore al prezzo che è stato pattuito per la compravendita.
Al momento del rogito, l’acquirente dovrà dare al venditore un assegno su cui l’importo scritto è pari a quello che rimane del finanziamento.
Tale assegno verrà poi consegnato all’istituto bancario che ha erogato il prestito, con l’ipoteca che potrà considerarsi estinta.
In pratica, il procedimento della purgazione delle ipoteche va attivato nel momento in cui non viene raggiunto alcun accordo con i vari creditori.
Di seguito andiamo a chiarire meglio il concetto di purgazione ipoteche.
Che cos’è la purgazione delle ipoteche?
La purgazione delle ipoteche consente a un terzo acquirente, durante una compravendita, di svincolare un immobile dai vincoli ipotecari, riuscendo in questo modo a soddisfare le pretese avanzate dai soggetti creditori, evitando che questi possano ricorrere all’espropriazione forzata.
A effettuarla sono soltanto i soggetti che non hanno nessun obbligo personale a pagare i debiti che sono garantiti dalle ipoteche. Stiamo parlando del debitore ipotecato, del fideiussore oppure di chi si è accollato il debito.
A regolare la purgazione delle ipoteche sono gli Art. n. 792 e successivi del Codice di procedura civile e dagli Art. n. 2889 e successivi del Codice Civile.
Quando il contratto di compravendita deve essere stipulato, l’acquirente deve attivare la purgazione prima di versare al venditore la somma, ma anche entro 30 giorni dall’eventuale pignoramento nei suoi confronti da parte dei creditori.
In questo caso specifico, l’acquisto dovrà essere trascritto prima dell’esecuzione del pignoramento da parte dei creditori iscritti.
La procedura per la purgazione di un’ipoteca
La procedura di purgazione delle ipoteche inizia con i terzi acquirenti che si rivolgono al tribunale territorialmente competente presentando un atto in cui viene indicato il titolo di acquisto dell’immobile, il prezzo concordato come pagamento ai creditori iscritti e la sua trascrizione.
I creditori e il proprietario precedente dell’immobile dovranno notificare l’offerta di purgazione. Durante l’udienza, il giudice è chiamato a verificare l’effettiva regolarità del deposito che è stato effettuato dal soggetto terzo inerente al prezzo offerto.
Ma quando viene estinta l’ipoteca? Risponderemo nel prossimo paragrafo.
Quando si estingue l’ipoteca
L’estinzione delle ipoteche avviene nel momento in cui il giudice delegato emette un decreto di purgazione e procede a distribuire ai creditori iscritti il prezzo.
Adesso il bene che andrà acquistato è libero dalle ipoteche e può essere commercializzato liberamente.
Quando conviene avvalersi della purgazione ipoteche? Vediamolo di seguito.
Quando conviene la purgazione delle ipoteche
La purgazione delle ipoteche conviene quando il valore è basso e i creditori sono pochi. Se l’offerta, però, è troppo bassa, il rischio è che i creditori si oppongano.
In questo caso, la proprietà del bene può essere perduta se la procedura attivata è costosa e sono state pagate le spese di trasferimento.
Un altro procedimento su cui puntare in questi casi è la cancellazione semplificata dell’ipoteca. Vediamo nel prossimo paragrafo di cosa si tratta.
Cancellazione semplificata dell’ipoteca
La cancellazione semplificata dell’ipoteca viene usata per le ipoteche che vengono iscritte a garanzia di finanziamenti e mutui, anche quando non sono fondiari, i quali sono stati concessi da banche oppure da enti previdenziali a iscritti e dipendenti.
In base a quanto spiegato dall’Agenzia delle Entrate, la richiesta da parte del creditore può avvenire soltanto dopo la comunicazione dell’estinzione del debito.
Tale richiesta va inoltrata all’ufficio competente dell’Agenzia – Reparto Servizi di pubblicità immobiliare.
Per gli immobili la cui ipoteca è stata iscritta dall’ex Equitalia, la purgazione è prevista ugualmente? Rispondiamo di seguito.
Leggi: Ipoteca immobiliare, cos’è l’ipoteca sulla casa
Giudizio di purgazione Equitalia
Il Codice Civile stabilisce che la purgazione delle ipoteche che sono state iscritte da Equitalia (oggi Agenzia delle Entrate-Riscossione) non può essere applicata poiché trattasi di riscossione esattoriale e debiti tributari.
Se non viene estinto tutto il credito che l’erario vanta, il bene può essere espropriato. Andiamo adesso a vedere la revocatoria in caso di purgazione.
Potrebbe interessarti: Ipoteca legale Agenzia delle Entrate-Riscossione, durata e prescrizione
Purgazione e revocatoria
L’azione revocatoria da parte dei creditori può essere perpetrata soltanto durante la procedura di purgazione delle ipoteche.
Ciò vuol dire che, se l’opposizione avviene a procedura conclusa, i creditori non possono più far valere le proprie ragioni.
La purgazione delle ipoteche attribuisce ai creditori iscritti specifici poteri di opposizione a tutela delle loro ragioni.
Leggi anche: Come cancellare un’ipoteca