La riduzione dell’ipoteca è un atto che porta alla diminuzione della somma che in origine era stata iscritta, mentre la restrizione dell’ipoteca porta alla sottrazione dei uno dei beni posto come garanzia a seguito del pagamento. 

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia sui beni immobili con cui si attribuisce a un creditore la facoltà di espropriare tramite esecuzione forzata i beni che sono stati vincolati per garantire il suo credito. 

La maggior parte dei mutui sono ipotecari, ovvero è prevista la costituzione di un’ipoteca sugli immobili del debitore come garanzia per la restituzione sia del capitale che degli interessi. 

Ciò non significa che se un debitore non paga il mutuo la banca diventa proprietaria della casa. Quello che l’istituto bancario può in realtà fare è andare dal Giudice e chiedere l’applicazione della procedura di vendita forzata del bene.

In questo modo, può ritenersi soddisfatta dal ricavato della vendita, ma non può mai ritenersi proprietaria del bene. 

Di solito, la somma con cui viene iscritta l’ipoteca è maggiore all’importo del credito garantito, spesso il doppio ma a volte anche il triplo.

Ciò perché questa somma “esagerata” accomuna tutti i crediti del finanziatore sia presenti che futuri, ossia capitale, interessi, spese giudiziali e legali, penale di estinzione anticipata, ecc. 

Andiamo adesso ad analizzare la riduzione dell’ipoteca nel prossimo paragrafo. 

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La riduzione dell’ipoteca

Se si verificano alcune circostanze, il debitore può chiedere la riduzione dell’ipoteca, che in pochi conoscono e, quindi, poco utilizzata. 

La riduzione dell’ipoteca è prevista dall’Art. 39. comma 5, del Testo Unico Bancario, secondo il quale un debitore, una volta che è arrivato a estinguere la quinta parte dell’originario debito, ha il diritto a vedersi ridurre in modo proporzionale la somma iscritta. 

Ciò vuol dire che, nel caso la fattispecie sopra menzionata si verifica, il debitore può richiedere la riduzione proporzionale della somma. 

Un’opportunità questa che può essere molto utile nel momento in cui l’immobile grava un debito di modesta entità, quindi è possibile ottenere più facilmente un secondo mutuo con garanzia ipotecaria di secondo grado. 

Vediamo, invece, di seguito cosa comporta esattamente la restrizione dell’ipoteca. 

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La restrizione dell’ipoteca

La restrizione dell’ipoteca consente di liberare uno o più immobili dall’ipoteca. Sempre l’Art. 39. comma 5, stabilisce che un debitore può ottenere la liberazione parziale di uno o più immobili ipotecati nel momento in cui, da perizie o documenti, si evince che per le somme ancora dovute gli immobili che restano sono più che sufficienti come garanzia. 

La “garanzia sufficiente” è il rapporto esistente tra valore immobiliare e debito residuo, che non può superare l’80%. 

Il codice civile concede anche la possibilità di restringere l’ipoteca nel caso in cui ad oggetto ci sia un solo bene. 

Un atto notarile di svincolo o di riduzione è sempre necessario per entrambi i casi. La banca dovrà autorizzare la riduzione della somma dell’ipoteca o liberare alcuni beni. 

In entrambi i casi la garanzia ipotecaria resta ferma. Cambia soltanto il mutamento o della consistenza, in questo caso la restrizione, o dell’importo, ossia la riduzione. 

Discorso a parte merita la cancellazione dell’ipoteca, la quale porta ad eliminare in via definitiva nei registri immobiliari ogni tipo di formalità.

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