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Saldo e stralcio immobiliare: perché utilizzarlo e come funziona

Il saldo e stralcio immobiliare è una procedura che si attua per chiudere un debito immobiliare pagando soltanto parte del debito contratto. È necessaria nel caso in cui una persona, dopo aver aperto un mutuo per l’acquisto di un immobile, non riesca più a pagare il suo debito per cause sopraggiunte. La banca, non riuscendo a riottenere la somma erogata con il prestito, avvia il procedimento di esecuzione forzata con il pignoramento della casa e la successiva vendita all’asta per recuperare totalmente o in parte l’importo del prestito. Tuttavia accade frequentemente che l’immobile sia venduto all’asta, ma il ricavato della vendita non è sufficiente per ripagare il debito, con la conseguenza che il debitore si trova nella situazione di avere allo stesso tempo perso la casa e di non aver affatto estinto i suoi debiti con la banca, incorrendo nel rischio di farsi pignorare altri immobili o, peggio ancora, lo stipendio.

Una delle soluzioni previste in questi casi è rappresentata dal saldo e stralcio con la banca: tale procedura viene gestita da un consulente specializzato, il quale si occupa di preparare la pratica e di affrontare le trattative con la banca.

Lo stralcio immobiliare si articola nei seguenti passaggi:

  • Definizione del credito che grava sull’immobile e sui gravami che vi sono presenti (pignoramenti, ipoteche e simili);
  • Definizione di un’offerta da fare al creditore in base al valore del debito, al valore dell’immobile a garanzie e vari altri criteri. Spesso l’offerta viene fatta dal debitore dopo la vendita dell’immobile in forma di garanzia del debito;
  • Accordo con la banca: è importante che durante questa fase l’accordo preveda ogni forma di tutela per il debitore, tra le quali la rinuncia al debito non pagato;
  • Pagamento secondo gli accordi e conseguente cancellazione dei gravami. Nel caso vi siano dei pignoramenti, il giudice che ha seguito la procedura di pignoramento interverrà per la cancellazione.

Stralcio immobiliare: pro e contro

Il saldo e stralcio immobiliare è una soluzione che offre vantaggi a tutti i soggetti coinvolti:

  • Al debitore perché ottiene la cancellazione del debito dalla centrale Rischi pagando una somma più bassa rispetto a quella che era tenuto a pagare e potrà successivamente chiedere dei nuovi finanziamenti;
  • Al creditore, in quanto questi è beneficiario di un pagamento unico che avviene in tempi ridotti e senza dover aspettare gli esiti aleatori della vendita all’asta;
  • All’acquirente, che potrà acquistare l’immobile rapidamente e a un prezzo vantaggioso.

Il saldo e stralcio immobiliare però presenta anche dei limiti, tra i quali che nella maggior parte dei casi è necessario vendere l’immobile di proprietà.

Inoltre è una procedura efficace solo nel caso in cui si ha un solo creditore: nel caso in cui vi siano due o più creditori il saldo e stralcio non è una soluzione che permette di superare tutte le problematiche con ciascun creditore.

Un esempio di stralcio immobiliare

Il saldo e stralcio immobiliare quasi mai permette di chiudere tutto il debito con la vendita dell’immobile all’asta. Un esempio spiegherà meglio il perché.

Nel caso in cui un nostro cliente abbia acceso un mutuo per 100.000 su un immobile il cui valore è rimasto invariato nel tempo, ma improvvisamente viene licenziato e non è più in grado di pagare le rate del mutuo. Se il debitore non agisce in alcun modo, la banca può procedere alla vendita all’asta e, in una media di 6 anni, l’immobile si riesce a vendere, ma con il seguente risultato in termini economici:

  • Il debito contratto in origine per il mutuo ammonta a 100.000 euro
  • Poiché il debitore è moroso, al debito si sommano gli interessi relativi alla mora, che sono molto alti e ammontano a 7.000 euro: moltiplicati per i sei anni in cui l’immobile non è stato venduto, portano a ulteriori 42.000 euro
  • Alla somma vanno aggiunte le spese di messa all’asta, che nel caso specifico ammontano a circa 15.000 euro
  • Gli immobili all’asta vengono venduti all’incirca alla metà del loro effettivo valore commerciale, in questo caso a 50.000 euro

Il risultato però è che il debito, al momento della vendita all’asta, ammonta a ben 157.000 euro, e così nel giro di pochi anni il debitore si troverà senza una casa e con un debito ancora più alto di quello di partenza.

Attivando un saldo e stralcio immobiliare, invece, il debitore avrebbe potuto vendere l’immobile al prezzo di 90.000 euro, tenendo 10.000 euro per le spese e i primi mesi di affitto e offrendo alla banca 80.000 euro: nel caso in cui la banca accetta, il debito può considerarsi del tutto estinto.

Stralcio immobiliare o procedure di sovraindebitamento: quale conviene scegliere?

Il saldo e stralcio immobiliare è una delle possibili soluzioni definitive per estinguere un debito insieme alla procedura di sovraindebitamento, e a seconda dei casi è preferibile agire con l’uno o con l’altra.

È preferibile ricorrere allo stralcio immobiliare se:

  • Il creditore, meglio se bancario, è uno solo;
  • Esistono acquirenti per l’immobile e il debitore è disposto a venderlo trovando in breve tempo un’altra abitazione per sé e la sua famiglia.

La procedura di sovraindebitamento (L. 3/2012), che è più complessa e necessita di un passaggio in Tribunale, è invece preferibile se:

  • Il pignoramento dell’immobile è stato effettuato da soggetti diversi dalla banca (come per esempio l’Agenzia delle Entrate);
  • Il debitore ha altri debiti oltre quello relativo all’immobile: il sovraindebitamento in questo caso permette di intervenire su tutti i creditori svincolando così il debitore;
  • Il debitore richiede una proroga per abbandonare l’immobile nel caso in cui ne sia prevista la vendita;
  • Per i consumatori in molti casi esiste la possibilità di cancellare i debiti senza rinunciare alla prima casa, che potrebbero mantenere per concessione del Tribunale.

È indispensabile dunque analizzare la circostanza e la propria posizione debitoria per scegliere la soluzione migliore: se i debiti sono nei confronti di uno o pochi creditori, è preferibile il saldo e stralcio, se invece il debito è ingente e vi sono molti creditori, è meglio optare per il sovraindebitamento.

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