Pignoramento immobiliare: guida al pignoramento degli immobili

L’espropriazione di un’immobile di un debitore, attraverso una procedura forzata si dice pignoramento immobiliare. Il pignoramento immobiliare, una delle tre forme di pignoramento oltre a quello mobiliare e presso terzi) è una delle conseguenze in assoluto più temute dai debitori o da chi si trova in situazioni di difficoltà finanziaria. 

Dal punto di vista del creditore, invece, può rappresentare una garanzia; a meno che il debito non sia di molto superiore al valore del patrimonio immobiliare dell’indebitato.

In sintesi l’azione di pignoramento su un immobile ha come obiettivo quello di vedersi assicurato da parte del debitore, l’equivalente dell’aszione di pagamento spontanea che solitamente non avviene anche in presenza di un decreto ingiuntivo.

 

Tuttavia, questa forma di pignoramento, come vedremo, presuppone dei tempi di esecuzione decisamente lunghi che possono tradursi, spesso, in oltre un anno prima che il creditore possa avere accesso ai suoi soldi.

 

 

Su questo argomento circolano molti dubbi e domande frequenti, come ad esempio; quanto costa un pignoramento immobiliare e quali sono i termini previsti dalla legge? E’ obbligatorio notificare il pignoramento al debitore? E le prime case possono essere pignorate? Si tratta sicuramente di un argomento complesso che tratteremo in modo il più possibile esaustivo.

 

Pignoramento immobiliare: cos’è e quando avviene?

effetti pignoramento

 

Con il termine pignoramento immobiliare si intende l’espropriazione, da parte del tribunale, dell’immobile (o degli immobili) di proprietà di un debitore per l’importo corrispondente al debito originario. Il pignoramento può fare seguito a un’ipoteca, o anche a un decreto ingiuntivo laddove il debitore non disponga di altre fonti di reddito come conti correnti, stipendio e pensione o beni e valori pignorabili (automobile, preziosi, quadri, gioielli e simili). Nel primo caso si tratta di pignoramento presso terzi mentre nel secondo di pignoramento mobiliare.

 

Ma come avviene il pignoramento immobiliare? Nel momento in cui il debitore riceve la notifica, il tribunale autorizza l’ufficiale giudiziario a procedere (nei termini di legge) all’espropriazione del bene. In altre parole, viene richiesto al debitore di lasciare l’immobile

 

Quest’ultimo sarà successivamente messo all’asta, organizzata dal tribunale e il cui valore è calcolato in virtù della somma a cui ammonta il debito.

 

Se nel corso dell’asta non ci sono offerte, sarà interesse del tribunale organizzarne una seconda e successivamente anche una terza. Ovviamente, di volta in volta, il prezzo scenderà sensibilmente. Alla quarta asta l’immobile sarà venduto a offerta libera e, se anche questa soluzione dovesse rivelarsi fallimentare, il Tribunale annullerà di fatto il pignoramento, restituendo l’immobile al debitore.

 

Il pignoramento immobiliare prima casa è legale?

 

Una domanda che molti debitori si pongono è se il pignoramento immobiliare della prima casa sia effettivamente legale. Sotto molti aspetti, infatti, la prima casa viene considerata “intangibile”, ma è il caso di un pignoramento immobiliare?

 

In realtà molto dipende dalla situazione debitoria e dall’ente con cui è stato contratto il debito.

 

L’Agenzia delle Entrate, per esempio, non ha l’autorizzazione di pignorare un immobile nel caso in cui si tratti di prima abitazione, a meno che non si tratti di un immobile di lusso. Può, però, accodarsi nel caso in cui il pignoramento venga mosso da altri enti, solitamente privati nei cui confronti non vale alcun esonero.

 

Infatti solamente gli enti pubblici sono esonerati dalla pignoramento immobiliare della prima casa, mentre nei confronti dei privati questo divieto decade completamente. Anche le banche e gli istituti di credito ricadono quindi nell’ambito dei soggetti privati, e in caso di morosità o sofferenza bancaria possono rivalersi sul patrimonio immobiliare del debitore… prima casa inclusa.

 

Come evitare il pignoramento immobiliare della prima casa?


La preoccupazione principale che i debitori covano nei confronti del pignoramento immobiliare è come evitare di perdere la prima casa o abitazione di residenza. 

 

Come abbiamo visto, esistono effettivamente delle circostanze in cui la prima casa risulta pignorabile e può essere confiscata e venduta all’asta. La legge, però, offre anche delle clausole che permettono al debitore di evitare la conseguenza peggiore, ovvero l’espropriazione forzata dell’immobile.

 

Nel caso di pignoramento di prima abitazione, ad esempio, è possibile appellarsi alla conversione del pignoramento e bloccare così la procedura esecutiva.  Un’altra alternativa è rappresentata dalla legge Salva Suicidi n. 3 del 2012, una misura precauzionale autorizzata per i debitori coinvolti in situazioni di sovra indebitamento e nell’impossibilità sistematica di far fronte ai propri oneri.

 

Inoltre è possibile concordare un accordo di transizione con il creditore, magari attraverso un saldo e stralcio che permetta di sanificare la situazione debitoria, estinguendo contestualmente il debito maturato.


Ogni soluzione presuppone tempistiche e requisiti diversi e non tutte possono essere applicabili o idonee a qualsiasi contesto; starà al debitore, con l’ausilio di uno studio legale di riferimento e di provata affidabilità, scegliere il metodo più indicato per evitare il pignoramento immobiliare prima casa.

 

Conversione del pignoramento immobiliare, come funziona?


La conversione del pignoramento immobiliare è una pratica attraverso cui il debitore pignorato può evitare l’espropriazione del bene e la vendita all’asta dell’immobile di cui è intestatario.

 

Attraverso la conversione del pignoramento, quest’ultimo viene effettivamente “bloccato” finché il debito in oggetto non sarà stato estinto in ogni sua parte. Per contro, però, al debitore spettano anche le spese legali e tributarie relative al processo.

 

Come avviene la conversione del pignoramento immobiliare? 

 

Il debitore, coadiuvato da uno studio legale di rappresentanza, offre di sostituire il bene pignorato con una somma di denaro equivalente al valore del debito e delle spese contingenti.


Contestualmente alla richiesta di conversione, il debitore provvederà anche a versare su un apposito conto intestato alla procedura l’equivalente di un sesto della cifra totale dovuta, complessiva di oneri. Fino alla riforma del 2018 la somma da versare corrispondeva invece a un quinto del totale.

 

Successivamente, la rimanenza del debito sarà scaglionata fino a un massimo di quarantotto rate (trentasei prima della riforma). Nel caso in cui il debitore non paghi anche soltanto una rata o non rispetti le scadenze fissate dal tribunale (che prevedono comunque un margine di 30 giorni in caso di difficoltà), la conversione sarà considerata nulla e l’immobile pignorato passerà immediatamente alla vendita all’asta.

 

Tuttavia la conversione del pignoramento rappresenta una soluzione funzionale per chi non può liquidare in un’unica soluzione il debito maturato; l’importante sarà potrà versare in prima battuta il sesto previsto e, successivamente, rispettare le scadenze. E’ una soluzione più facilmente gestibile di altre forme di rimborso previste dalla legge per evitare il pignoramento immobiliare.

 

In questo caso però la cifra totale che il debitore avrà versato al termine della conversione corrisponde esattamente all’ammontare del debito ed è quindi più alta che con una soluzione di saldo e stralcio.

 

Saldo e stralcio per evitare il pignoramento immobiliare, è possibile?

 

Un’altra opzione che si presenta al debitore per evitare le conseguenze drammatiche di un pignoramento immobiliare è rappresentata dal saldo e stralcio. Di cosa si tratta e come funziona questa forma di accordo?

 

Il saldo e stralcio è essenzialmente un accordo amichevole stipulato fra il debitore e il creditore tramite l’ausilio di un legale. Per avere validità legale, la trattativa deve essere rigorosamente in forma scritta. Il debitore offre, in vece dell’ammanco originariamente dovuto, una cifra inferiore che però sarà liquidata previa accettazione del creditore in un’unica soluzione (saldo). Il creditore dal canto suo accetta – se la proposta è finanziariamente vantaggiosa – di incassare quanto pattuito e rinuncia contestualmente e per iscritto a qualunque diritto sulla differenza fra il saldo effettivamente versato e quanto originariamente dovuto. Si parla in questo caso di stralcio del debito, che risulta di conseguenza estinto.

 

Il vantaggio del saldo e stralcio rispetto ad altre forme di rimborso nel caso di pignoramento immobiliare è che sarà possibile per il debitore versare una cifra anche notevolmente inferiore rispetto al valore del debito originario. Ma perché il creditore dovrebbe accettare di percepire una cifra più bassa? Semplicemente per evitarsi le lungaggini burocratiche e le tempistiche del pignoramento e della successiva vendita all’asta; spesso può essere necessario attendere diversi mesi, se non addirittura anni.

 

Al contrario della conversione del pignoramento, però, il saldo e stralcio come abbiamo visto presuppone il pagamento in un’unica soluzione. Non è quindi adatto se, ad esempio, il debitore dispone solamente di entrate mensili che non gli consentano di raggiungere una cifra abbastanza appetibile per il creditore.

 

Che cos’è la legge salva suicidi?

 

Spesso si sente parlare di legge salva suicidi, ma cosa prevede esattamente questa normativa e perché è stata adottata?

 

La legge salva suicidi nasce essenzialmente per affrontare le situazioni di sofferenza finanziaria più elevate; quelle cioè in cui il soggetto debitore risulti così sovra indebitato da non poter in alcun modo sperare di recuperare le cifre dovute in tempi ragionevoli.

 

In passato situazioni finanziarie drammatiche, con pignoramenti immobiliari che riducevano i debitori sul lastrico, non lasciavano spesso via d’uscita agli individui coinvolti.

 

Da qui la necessità di una legge che consentisse di saldare debiti anche molto ingenti in più soluzioni rateizzate, per agevolare al massimo il debitore in difficoltà.

 

La legge salva suicidi prevede l’intervento di organizzazioni terze, facenti capo al Ministero di Giustizia e riconosciute ufficialmente dagli enti pubblici. Il soggetto sovra indebitato dovrà corrispondere loro, nell’ordine:

 

         Elenco di tutti i creditori (compresi enti pubblici, come l’Agenzia delle Entrate, e privati)

         Elenco di tutti i debiti e le pendenze dovute a ciascun creditore

         Elenco di tutti i beni di cui il debitore è intestatario, risalenti agli ultimi cinque anni

         Dichiarazioni dei redditi presentate nel corso dell’ultimo triennio solare

         Elenco dei costi indispensabili per la sopravvivenza del debitore e del suo nucleo famigliare (alimentazione, riscaldamento, luce, medicine)

         Scritture contabili delle ultime tre attività commerciali intestate al debitore (se applicabile)

 

L’ente stabilisce quindi un piano di recupero che tenga conto di tutti gli aspetti sopra citati, consentendo al soggetto interessato di ridurre la propria situazione di sovra indebitamento (anche sul lungo periodo) anche del 60%, estinguendo contestualmente le pendenze in sospeso.

 

Il debitore può procedere nelle seguenti forme per saldare il debito:

 

         Ridurre sensibilmente la situazione debitoria esistente (ad esempio nel caso di mutui)

         Rinunciare a parte dei redditi futuri (tramite versamento del quinto)

         Liquidare il patrimonio immobiliare (che viene convertito in denaro e utilizzato per pagare il debito)

 

Contestualmente all’applicazione della legge salva suicidi, eventuali procedure esecutive in corso (compreso il pignoramento immobiliare) saranno momentaneamente sospese, fino a un massimo di 120 giorni.

 

Pignoramento immobiliare, quali sono i costi?

 

Spesso si sente ripetere che per i creditori è più conveniente ricorrere a soluzioni alternative (come un saldo e stralcio, o una conversione di pignoramento) in quanto l’espropriazione di immobili ha costi (e tempi) ingenti. Ma questa stima corrisponde effettivamente alla realtà?

 

A grandi linee, gli oneri previsti per un’istanza di pignoramento immobiliare sono i seguenti

 

         Notifica e atto di precetto ;

         Trascrizione del pignoramento presso i registri immobiliari ;

         Iscrizione del pignoramento nei registri di ruolo ;

         Deposito della visura catastale (o atto notarile sostitutivo) ;

         Notifica ai creditori o a eventuali cointestatari dell’immobile in oggetto ;

         Compensi del custode giudiziario incaricato della cura dell’immobile fino alla vendita all’asta ;

         Costi delle pubblicazioni per la vendita all’asta ;

         Compensi e onorari delle figure professionali coinvolte nel pignoramento immobiliare (avvocato, perito, professionista delegato alla vendita con incarico del tribunale).

 

Di seguito vedremo nel dettaglio a quanto possono ammontare in linea di massima le spese da preventivare per ciascuna voce in elenco.

 

I costi della notifica e dell’atto di precetto di un pignoramento immobiliare

 

Il primo costo che il creditore deve affrontare è quello della notifica e del successivo atto di precetto con cui si comunica al debitore interessato che il tribunale ha autorizzato il pignoramento immobiliare, con tutte le conseguenze del caso.

 

Il costo della notifica si aggira solitamente su una fascia di prezzo che va da un minimo di una ventina a un massimo di 50 euro. Sulla spesa influisce sia la modalità di trasmissione della notifica (se a mano o tramite posta – non è prevista, invece, la trasmissione telematica via PEC) che le eventuali marche da bollo necessarie per il rilascio delle copie che dovranno essere trascritte.

 

Nello specifico occorrerà pagare:

 

         1 marca da bollo del valore di 16 euro ogni 4 pagine di notifica (quindi 32 euro per 8 pagine di notifica, ecc)

         1 marca da bollo aggiuntiva da 11,63 euro (se le pagine sono inferiori o pari a 4) o da 13,58 euro (per notifiche fino a 10 pagine).


Quanto costa trascrivere un atto di pignoramento?

 

Anche per trascrivere l’atto di pignoramento immobiliare presso i registri immobiliari è necessario che il creditore effettui contestualmente il pagamento del servizio.

 

La trascrizione in sé non ha costi elevatissimi; solitamente si aggira intorno ai 300 euro al netto di IVA. La cifra dovrà essere versata ai registri immobiliari tramite modello F23 scaricabile dal sito dell’Agenzia delle Entrate.

 

A questa somma sarà però necessario aggiungere ulteriori marche da bollo del valore di 16 euro per ogni gruppo di 4 pagine di cui è composto l’atto di notifica del pignoramento immobiliare.

 

Ma c’è di più. Il creditore dovrà infatti corrispondere anche l’onorario previsto per il professionista incaricato della trascrizione del pignoramento.

 

Costi dell’iscrizione del pignoramento immobiliare

 

Successivamente il creditore dovrà provvedere all’iscrizione del pignoramento immobiliare nei registri di ruolo. Anche questa pratica, tuttavia, presuppone delle spese aggiuntive, che potranno essere preventivate dallo studio legale di riferimento al momento di intraprendere le azioni esecutive nei confronti del debitore.

 

Per quanto riguarda l’iscrizione, i costi sono, indicativamente, i seguenti:

 

         27 euro per una marca da bollo da allegare alla richiesta

         278 euro per il contributo unificato


Il contributo unificato è una tassa che il creditore versa all’ufficio giudiziario in sede di iscrizione, autorizzando di fatto il procedimento di espropriazione e di vendita all’asta dell’immobile pignorato. Il costo non è altissimo, ma trattandosi di un onere tributario ha carattere obbligatorio e non può essere rinegoziato in alcun modo.

 

Deposito della documentazione catastale; cos’è e quanto costa

 

Un’altra spesa di ben più elevato importo è invece quella relativa alla documentazione catastale. In questo caso le cifre variano considerevolmente se a essere ipotecati sono un o più immobili.

 

Ma quale documentazione occorre presentare e quali sono i costi che il creditore andrà effettivamente ad affrontare in questa fase del pignoramento immobiliare?

 

I documenti previsti a norma di legge comprendono:

 

         Estratto catastale integrale dell’immobile (o degli immobili) oggetto di pignoramento

         Certificati di eventuali iscrizioni e trascrizioni effettuate nei vent’anni precedenti al pignoramento in corso

 

In alternativa si può presentare un documento notarile sostitutivo comprendente di eventuali visure catastali effettuate dal notaio e dei registri immobiliari.

 

La fascia di prezzo può aggirarsi indicativamente da un minimo di 700 a un massimo di un migliaio di euro.

 

Pignoramento immobiliare, la notifica è obbligatoria e quanto costa?

 

Anche la notifica, sia nei confronti dei creditori che di eventuali cointestatari dell’appartamento pignorato, presuppone un costo che andrà a sommarsi alle spese previste in un’istanza di pignoramento immobiliare.

Ma le notifiche sono necessariamente obbligatorie? E a quanto corrisponde il loro importo?

 

Per quanto riguarda il primo punto, ovvero l’obbligatorietà della notifica, la legge la prevede per qualunque istanza di pignoramento immobiliare. Ma non solo; anche la notifica al pignorato è obbligatoria nel momenti in cui si decide di intraprendere un’azione giudiziaria.

 

Al contrario non è previsto l’obbligo di legge nel caso in cui il pignoramento riguardi beni mobili, come gioielli, preziosi, quadri o comunque possedimenti di natura materiale intestati al debitore.

 

I costi della notifica ai creditori e rispecchiano quelli già indicati in precedenza parlando della notifica di atto di precetto; si va in linea di massima da un minimo di 20 a un massimo di 50 euro, al netto delle imposte di bollo.


E nel caso in cui invece la notifica non fosse comunicata al debitore o ai creditori? In questo caso sarà possibile appellarsi al vizio di forma e richiedere una revisione dell’esecutivo in corso, con conseguente sospensione del pignoramento esecutivo fino alla data prevista per la nuova udienza.

 

Quanto costano le pubblicazioni per la vendita all’asta in un pignoramento immobiliare?

 

Un costo aggiuntivo da sostenere nel corso di un pignoramento immobiliare è rappresentato dalle pubblicazioni per la vendita. In questo caso, preventivare una spesa a priori non è sempre facile; l’importo definitivo andrà a variare in base al numero di pubblicazioni effettuate sul portale del Ministero della Giustizia.

 

Naturalmente il costo varia anche in virtù del numero di immobili pignorati, crescendo proporzionalmente tanti più sono i lotti che verranno venduti all’asta.

 

In linea di massima chi si appresta ad affrontare un pignoramento immobiliare dovrebbe presupporre una spesa di pubblicazioni che può aggirarsi fino a un massimo di 3000 euro. Al creditore viene richiesto di istituire un fondo specifico riservato esclusivamente alle pubblicazioni, da cui il tribunale attingerà gli importi necessari.

 

Occorre tenere presente, fra l’altro, che non sempre un pignoramento immobiliare si risolverà positivamente alla prima messa all’asta, quindi le pubblicazioni potrebbero dover essere ripetute per almeno tre tentativi ulteriori.

 

Pignoramento immobiliare; professionisti coinvolti e le loro pertinenze

 

La prima figura chiamata in causa in questo genere di istanza è solitamente il perito giudiziario, che esamina l’immobile per stimarne il valore, le condizioni di vendita e l’effettiva corrispondenza fra le visure e planimetrie catastali e l’immobile pignorato (ad esempio nel caso di ristrutturazioni che abbiano alterato, anche considerevolmente, la planimetria dell’edificio). 

 

Al perito andrà corrisposta una cifra comprensiva di:

 

  • Compenso base
  • Parcella 
  • Spese di trasferimento e/o di soggiorno o trasferta (laddove il perito sia chiamato a spostarsi fisicamente per raggiungere ed esaminare l’immobile)
  • Rimborso per tutte le spese sostenute nello svolgimento della mansione.

 

Solitamente un perito non potrà essere interpellato per cifre inferiori ai 150/200 euro.

 

Successivamente entra in scena il custode giudiziario, che si incaricherà della cura dell’immobile fino alla vendita effettiva. Il suo onorario verrà calcolato in base al valore del lotto rappresentato dall’immobile (o dall’insieme di immobili) oggetti di pignoramento e che saranno venduti all’asta.

 

Le percentuali di guadagno che spettano a un custode giudiziario sono calcolate sulla base della tabella successiva:

 

  • 3% per lotti di valore nullo (0 euro)
  • 0,3% per lotti dal valore superiore a 000,01 euro
  • 1% per lotti dal valore fino a 100.000 euro
  • 0,8% per lotti dal valore fino a 200.000 euro
  • 0,7% per lotti dal valore fino a 300.000 euro
  • 0,5% per lotti dal valore fino a 500.000 euro

 

L’onorario minimo previsto dalla legge per un custode giudiziario non può scendere sotto i 250 euro.

 

Per quanto riguarda l’incaricato alla vendita, nel caso di questa figura non è prevista una percentuale sul valore effettivo della vendita dell’immobile pignorato. Il creditore dovrà tuttavia corrispondere all’incaricato un rimborso spese a forfeit, che equivale al 10% del suo onorario, più il rimborso di qualunque spesa di natura straordinaria che sia stata affrontata dall’incaricato nel corso della mansione.

 

Per finire l’avvocato o lo studio legale incaricati di seguire la pratica generalmente hanno un onorario che può variare in base alle pertinenze e alle difficoltà tecniche e procedurali incontrate nel corso del pignoramento immobiliare stesso. 

 

Solitamente la spesa che il creditore affronta in questa sede si aggira sui 1500 euro al netto di IVA. 

 

Pignoramento immobiliare, termini e scadenze

 

Come abbiamo visto, i costi elevati rappresentano uno dei motivi per cui i creditori non sono sempre propensi a richiedere un pignoramento immobiliare e preferiscono concordare con il debitore soluzioni alternative, come il saldo e stralcio. 

 

Un’altra problematica legata a questo tipo di processo giudiziario riguarda i termini, le scadenze e le tempistiche che sono decisamente lunghe. Nella migliore delle ipotesi, un pignoramento immobiliare potrebbe risolversi con il recupero dei soldi, da parte del creditore, solamente dopo uno o più anni (talvolta anche quattro o cinque).

 

Vediamo di seguito i termini e le scadenze più importanti che occorre rispettare quando si ha a che fare con un pignoramento immobiliare.

 

  • Dopo aver ricevuto notifica di precetto, il debitore ha 10 giorni per saldare la sua situazione di mora.
  • Entro 15 giorni dall’avvenuta notifica di trascrizione, il creditore deve iscrivere il pignoramento nel registro dei ruoli. In caso contrario il pignoramento perderà efficacia.
  • Entro 5 giorni dalla data del pignoramento, il creditore deve notificare l’avvenuta istanza dello stesso ad altri creditori pregressi.
  • 10 giorni dopo la notifica del pignoramento (ma non oltre 45 giorni solari da tale data) si può procedere alla richiesta dell’istanza di vendita.
  • Nei 60 giorni successivi all’istanza di vendita, il creditore reperisce e deposita la documentazione utile ai fini catastali. Su richiesta può essere fornita un’ulteriore proroga di altri 60 giorni.
  • Entro 15 giorni dal momento in cui il creditore fornisce la documentazione di cui sopra, si fissa l’udienza a comparire in cui si deciderà la data della vendita all’asta.

 

Nel giro di circa sei mesi si arriva, così, alla prima vendita che però difficilmente ha immediato successo;  occorrerà quindi attendere i tempi burocratici e legali per una nuova udienza  e per la vendita successiva.

 

E se le scadenze di un pignoramento immobiliare non vengono rispettate?

 

Esistono tre casi in cui un pignoramento immobiliare può perdere di efficacia. In quest’ultima ipotesi, il debitore potrà appellarsi al vizio di forma e non sarà possibile procedere con l’esecuzione forzata.

 

Nello specifico, le scadenze che potrebbero far decadere la validità di un’istanza di pignoramento sono le seguenti:

 

  • Iscrizione del pignoramento immobiliare ai registri di luogo entro 15 giorni dalla notifica dell’atto di pignoramento.
  • Presentazione dell’istanza di vendita nei 45 giorni successivi al pignoramento stesso.
  • Deposito dei documenti catastali previsti a norma di legge nel giro di 60 giorni (o con proroga di ulteriori altri 60 giorni) dal’istanza di vendita.

 

Qualora una qualunque di queste tempistiche non sia rispettata scrupolosamente, il pignoramento immobiliare non potrà avere luogo.

 

Pignoramento immobiliare cpc  

 

Termini, scadenze e tutti gli aspetti burocratici visti finora non sono improvvisati. Il pignoramento immobiliare è saldamente regolato dal cpc, il Codice di Procedura Civile.


In particolare di questa forma di processo si occupa l’articolo 555 del Codice che stabilisce i modi e i tempi in cui è possibile procedere con il pignoramento. Ma non solo.

 

Per esempio, gli articoli 559 e 560 del Codice si riferiscono in maniera dettagliata alla custodia e alla gestione dell’immobile pignorato, stabilendo come e per quanto tempo esso vada conservato dal tribunale prima dell’effettiva vendita all’asta.

 

L’articolo 567 del cpc invece regola specificatamente l’istanza di vendita di un pignoramento immobiliare; la vendita vera e propria sarà gestita dall’articolo 569 e successivi (da 570 a 575 per le cosiddette “vendite senza incanto” – ovvero la pubblicazione e raccolta di offerte in merito al lotto o ai lotti pignorati – e da 576 a 584 per le “vendite con incanto” e l’effettiva asta immobiliare.

 

Anche per quanto riguarda eventuali opposizioni al pignoramento da parte del debitore occorrerà riferirsi alle voci del cpc di rilevanza specifica, sia che si faccia ricorso a un saldo e stralcio sia a una conversione del debito.

 

Per questo, in ogni fase di un’istanza di pignoramento immobiliare, è importantissimo farsi coadiuvare e seguire da un legale esperto e di comprovata esperienza, in grado di muoversi agilmente fra le strettoie burocratiche del cpc.

 

Pignoramento immobiliare, modello

 

Di seguito riportiamo un modello dei campi principali che non possono mancare in un modello di verbale di pignoramento immobiliare

 

Si tratta ovviamente di un sunto a solo titolo esemplificativo; per ottenere la documentazione ufficiale sarà necessario rivolgersi ad uno studio legale. 

 

Qualunque siano le problematiche e il ruolo del cliente (creditore interessato a procedere con pignoramento immobiliare, o debitore che desidera evitare tale scenario) contattando  il nostro Studio ci faremo carico di ogni aspetto burocratico, sempre in un’ottica di massima trasparenza e serietà.

 

Tuttavia, può essere utile avere se non altro un modello a grandi linee di verbale di pignoramento, per capire quali e quante informazioni sarà necessario fornire in fase di istanza e come effettivamente leggere e interpretare questo tipo di documentazione, qualora si ricevesse una notifica ingiuntiva. 


Il verbale viene redatto dall’ufficiale giudiziario incaricato della pratica in esame e deve contenere necessariamente una serie di informazioni dettagliate sia sulla situazione creditizia che ha portato all’istanza di pignoramento, sia sui termini e le specifiche del pignoramento stesso.


Esempio di verbale di pignoramento immobiliare

 

Un verbale di pignoramento immobiliare si apre, come consuetudine, con i dati necessari al riconoscimento della persona che intenta il processo, da qui in avanti “l’istante”. Quindi vengono riportati tutti i suoi dati identificativi fra cui nome, cognome, codice fiscale, residenza e dati dello studio legale di riferimento.

 

Successivamente il verbale si articola nelle seguenti parti

 

  • Premesse in cui si riepilogheranno le condizioni che hanno portato al pignoramento, l’ammanco effettivo e il comportamento tenuto dal debitore moroso ;
  • Richiesta di espropriazione espressa secondo la formula di legge ;
  • Descrizione sia dell’immobile, o del lotto di immobili, oggetto di pignoramento, sia del debito complessivo a carico dell’esecutato.

 

Questa prima parte è vidimata dallo studio legale. Segue istanza di pignoramento immobiliare redatta dall’ufficiale giudiziario stesso che si articola come di seguito:

 

  • Dati personali dell’ufficiale giudiziario e identificativo della notifica ;
  • Dati personali del debitore ;
  • Ingiunzione di pignoramento e divieto tassativo di disporre dell’immobile (espropriazione) ;
  • Invito a notificare alla Cancelleria del Tribunale la residenza o domiciliazione del debitore esecutato al fine di ricevere ulteriori comunicazioni sul pignoramento in corso ;
  • Invito al debitore a indicare altri beni equiparabili all’immobile nel caso in cui la vendita all’asta dello stesso risultasse insufficiente a coprire il debito contratto ;
  • Notifica al debitore della possibilità di effettuare una conversione del pignoramento ;
  • Riportata consegna dell’atto di precetto.


Di caso in caso il verbale potrebbe subire delle lievi differenze, seguendo però a grandi linee questo schema di base.

 

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