Nel caso in cui un il debitore non pagasse il suo debito di sua spontanea volontà, il creditore ha la facoltà di rivolgersi al Tribunale per chiedere di rivalersi sui beni posseduti dal debitore insolvente: questo procedimento è chiamato esecuzione immobiliare.

Una delle forme di esecuzione forzata si occupa dei beni immobili ed è chiamata appunto espropriazione immobiliare. L’espropriazione immobiliare ha origine nel mancato pagamento di un qualsiasi tipo di debito da parte del debitore. Il creditore, per avvalersi di tale diritto, deve rivolgersi al Giudice competente per ottenere un decreto ingiuntivo e procedere così all’esecuzione.

Espropriazione immobiliare o esecuzione: cosa significa

L’espropriazione o esecuzione immobiliare è un procedimento che rientra nell’ambito dell’esecuzione forzata, la quale ha lo scopo di sottrarre dei beni collocati nella proprietà del debitore quando quest’ultimo non salda di sua spontanea volontà il debito contratto in precedenza. I beni interessati dall’esecuzione possono essere immobili, mobili, pertinenze o frutti pendenti.

Nell’esecuzione forzata rientrano le seguenti procedure:

  • Espropriazione immobiliare;
  • Espropriazione mobiliare di beni custoditi dal debitore o da terzi;
  • Espropriazione di beni indivisi, di proprietà comune tra più soggetti;
  • Espropriazione contro un terzo soggetto proprietario.

Per dare l’avvio alla procedura, il creditore richiede al Tribunale un apposito titolo esecutivo. Dopo l’espropriazione vera e propria, si procede alla vendita dei beni espropriati, in modo che il creditore possa recuperare il suo credito a prescindere dalla volontà del debitore.

L’esecuzione forzata è un procedimento che tutela il creditore anche nel caso in cui il debitore non sia in grado o non manifesti la volontà di ripagare il suo debito: in questo modo, il creditore può rivalersi sui beni di proprietà del debitore.

Espropriazione immobiliare di una prima casa

Rientra nell’ambito dell’esecuzione forzata anche il pignoramento immobiliare, un atto con il quale si dà l’avvio al processo esecutivo di espropriazione forzata di un bene immobile, in questo caso la casa. I beni immobili espropriati verranno successivamente venduti all’asta e la somma ottenuta dalla vendita verrà data al creditore a titolo di risarcimento del debito.

Vi sono dei casi in cui si può verificare anche il pignoramento di una prima casa, ossia quella in cui il soggetto vive: in questi casi rientra quello in cui il principale creditore è un privato, in quanto la legge gli permette il pignoramento della prima casa anche se questa è l’unica abitazione posseduta dal debitore. Una situazione analoga può verificarsi anche se il creditore è un ex coniuge che detiene il mantenimento per sé e/o per i figli in forza di una sentenza.

Nei casi descritti il creditore può addirittura richiedere il sequestro dell’immobile per evitare il rischio di vendita da parte del debitore.

Nel caso in cui il creditore sia l’Agenzia delle Entrate bisogna attenersi al Decreto Legge 69/2013, il cosiddetto “Decreto del fare”, modificato dalla Legge 98/2013.

Il Decreto indica che all’Agenzia delle Entrate o a un altro Ente di riscossione pubblica non è permesso pignorare la prima casa nelle seguenti circostanze:

  • Se l’immobile viene considerato come unica casa di disponibilità del debitore;
  • Se l’immobile coincide con la residenza del debitore;
  • Se l’immobile è classificato come abitazione civile presso l’Ufficio del Catasto (e non deve appartenere alle categorie A8/A9).

Esecuzione immobiliare dopo la Legge 80

L’espropriazione immobiliare avviene sempre prima della vendita dell’immobile pignorato. Dopo la Legge 80 del 2005, da questo punto di vista l’esecuzione mobiliare forzata con vendita è per certi aspetti diversa, perché la Legge 80 ha modificato e integrato il procedimento di esecuzione immobiliare forzata. È oggetto della Legge soprattutto l’esposizione mobiliare, con la quale il creditore chiede espressamente l’espropriazione dei beni mobili di proprietà del debitore per ottenere il suo credito.