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Pignoramento immobile in comproprietà: la quota pignorabile per una casa cointestata

Spesso, per evitare il pignoramento di un bene, si decide di ricorrere all’escamotage di cointestare quel bene a un’altra persona, ma non sempre questa è una soluzione valida.

Pignorare un immobile in comproprietà è possibile, sia tecnicamente che giuridicamente, anche se meno conveniente per il creditore rispetto al pignoramento di un immobile del quale il pignorato gode la piena proprietà.

Questo perché, in presenza di due titolari che godono diritti sul medesimo immobile, bisogna tutelare e garantire i diritti dell’altro proprietario, il quale non deve rispondere di un debito non contratto da lui e non è responsabile per l’obbligazione inadempiuta dal debitore.

Nei paragrafi successivi sono illustrate tutte le modalità e le condizioni in cui si può verificare il pignoramento di un immobile in comproprietà.

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È possibile pignorare un immobile in comproprietà?

Pignorare un immobile in comproprietà è possibile, ma in questo caso il creditore ha l’obbligo di notificare l’atto di pignoramento non solo al suo debitore, ma a entrambi i proprietari del bene. In questo modo il comproprietario viene messo a conoscenza dell’avvio del procedimento esecutivo.

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Casa cointestata: la quota pignorabile

Il pignoramento si effettua sull’intera casa cointestata, non solo sulla quota che appartiene al debitore, in modo che l’immobile possa essere messo all’asta e venduto nella sua interezza. Tuttavia la somma ricavata sarà ripartita tra il creditore ma anche al comproprietario dell’immobile, che verrà ripagato con una percentuale equivalente al suo diritto di proprietà.

Volendo fare un esempio, nel caso di una comproprietà al 50%, metà del prezzo con il quale l’immobile viene venduto all’asta sarà distribuito al comproprietario non debitore. Però, spesso può capitare che il prezzo sia inferiore rispetto al valore di mercato dell’immobile, a causa del sistema al ribasso con il quale è strutturato il sistema delle aste alle quali si ricorre dopo vari tentativi di vendita falliti.

Per questo motivo, la somma ricavata dall’asta e spettante al comproprietario non potrà mai essere sufficiente a ripagare i diritti del comproprietario.

Pignoramento di quota immobile: come si difende il comproprietario?

Il comproprietario dell’immobile pignorato che si rifiuta di porre in asta il suo diritto di proprietà ha la facoltà di pagare il debito che ha causato il pignoramento. Infatti il comproprietario può subentrare nel diritto di credito e restituire la somma al creditore surrogandosi all’altro comproprietario, cioè il debitore.

Ma il comproprietario può anche attendere la conclusione della procedura di pignoramento per poi acquistare l’immobile all’asta giudiziaria, quasi certamente a un prezzo ribassato, e così diventare proprietario dell’intero bene: infatti, il comproprietario ha il pieno diritto di partecipare all’asta.

Per evitare di partecipare all’asta senza però aggiudicarsi l’immobile, il comproprietario che non coincide con il debitore può ricorrere a un accordo con il creditore, proponendo di pagare la metà del valore di mercato dell’immobile, ovvero quella del comproprietario debitore.

In questo modo il creditore libererà l’immobile dal pignoramento e dalla vendita forzata. Perché ciò possa avvenire, durante la fase dell’accordo dovrà essere presente anche il debitore, in quanto deve dare il suo permesso per trasferire la propria quota al comproprietario che ha proposto il pagamento.

Infine, il comproprietario non debitore che si vuole tutelare dal pignoramento può richiedere al giudice la divisione in natura del bene, se ciò è possibile.

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Pignoramento di immobile in comproprietà: come procedere?

Per tutelare i diritti del comproprietario non debitore, la legge sancisce che, previa istanza dei comproprietari o del precedente creditore, il giudice può decretare la separazione in natura della quota che spetta al debitore.

Il tribunale valuta se è possibile effettuare la divisione dell’immobile in due porzioni distinte, facendo in modo che solo una di queste venga sottoposta all’asta giudiziaria, ovvero quella detenuta dal debitore. Ciò può avvenire grazie al principio per il quale la divisione di un bene deve avvenire principalmente in natura, per esempio con il frazionamento di un immobile.

Però, nei casi in cui la separazione in natura non è possibile perché deprezzerebbe le nuove unità ricavate dal frazionamento, il giudice decreta la vendita dell’intero immobile, con la conseguente sottrazione della somma spettante al creditore e la ripartizione del ricavato agli altri comproprietari.

In ogni caso, l’eventualità che si verifica più frequentemente è quella in cui non vi è interesse né da parte del creditore né da parte dei comproprietari coinvolti nel richiedere la separazione della quota, si procede con la vendita dell’intero immobile. Invece, la divisione in natura è la circostanza più frequente nel caso della divisione dei terreni.

L’ipoteca va notificata al comproprietario?

Accade di frequente che il comproprietario non debitore non venga informato per tempo dell’ipoteca posta sul proprio immobile: ciò perché l’iscrizione dell’ipoteca non dev’essere necessariamente notificata al debitore o al suo comproprietario, il quale viene tutelato esclusivamente dalla notifica dell’atto di pignoramento.

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La casa è cointestata a più persone: cosa succede?

Tutte le circostanze e le relative regole descritte nei paragrafi precedenti si attuano anche nei casi in cui i diritti sull’immobile siano detenuti da più di due comproprietari, come accade nei casi in cui tre o più fratelli ereditano un immobile di proprietà del genitore, subentrandovi nella titolarità.

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