Molti credono erroneamente che mettere un immobile in comproprietà sia un rifugio sicuro contro un eventuale pignoramento. Tuttavia, è essenziale sottolineare che anche gli immobili condivisi possono essere soggetti a pignoramento, sebbene la procedura possa essere meno vantaggiosa per il creditore rispetto al pignoramento di un immobile interamente posseduto dal debitore.
La presenza di due o più titolari su un immobile introduce un elemento di complessità. È infatti necessario garantire i diritti del co-proprietario, che non dovrebbe essere penalizzato per un debito che non ha contratto né essere ritenuto responsabile per l’inadempimento del debitore.
Questo articolo si propone di chiarire le circostanze e le condizioni in cui può verificarsi il pignoramento di un immobile in comproprietà.
Nei paragrafi seguenti, esploreremo le modalità con cui si può procedere in queste situazioni.
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È possibile pignorare un immobile in comproprietà?
Sì, è possibile pignorare un immobile in comproprietà. Il pignoramento può avvenire per la quota di comproprietà che appartiene al debitore. La procedura avviene tramite un ufficiale giudiziario che, su richiesta del creditore, può pignorare la quota del debitore sull’immobile. Successivamente, quella quota può essere venduta all’asta per recuperare il debito.
Tuttavia, ci sono alcune implicazioni legali che potrebbero rendere il processo più complesso, ad esempio l’altra parte della comproprietà ha il diritto di prelazione, che è il diritto di acquistare la quota pignorata prima che venga venduta all’asta.
Se l’immobile invece è l’unica abitazione del debitore, potrebbe essere protetto da pignoramento in base alla legge locale.
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Casa cointestata: la quota pignorabile
Il pignoramento si effettua sull’intera casa cointestata, non solo sulla quota che appartiene al debitore, in modo che l’immobile possa essere messo all’asta e venduto nella sua interezza. Tuttavia la somma ricavata sarà ripartita tra il creditore ma anche al comproprietario dell’immobile, che verrà ripagato con una percentuale equivalente al suo diritto di proprietà.
Volendo fare un esempio, nel caso di una comproprietà al 50%, metà del prezzo con il quale l’immobile viene venduto all’asta sarà distribuito al comproprietario non debitore. Però, spesso può capitare che il prezzo sia inferiore rispetto al valore di mercato dell’immobile, a causa del sistema al ribasso con il quale è strutturato il sistema delle aste alle quali si ricorre dopo vari tentativi di vendita falliti.
Per questo motivo, la somma ricavata dall’asta e spettante al comproprietario non potrà mai essere sufficiente a ripagare i diritti del comproprietario.
Pignoramento di quota immobile: come si difende il comproprietario?
Il comproprietario dell’immobile pignorato che si rifiuta di porre in asta il suo diritto di proprietà ha la facoltà di pagare il debito che ha causato il pignoramento. Infatti il comproprietario può subentrare nel diritto di credito e restituire la somma al creditore surrogandosi all’altro comproprietario, cioè il debitore.
Ma il comproprietario può anche attendere la conclusione della procedura di pignoramento per poi acquistare l’immobile all’asta giudiziaria, quasi certamente a un prezzo ribassato, e così diventare proprietario dell’intero bene: infatti, il comproprietario ha il pieno diritto di partecipare all’asta.
Per evitare di partecipare all’asta senza però aggiudicarsi l’immobile, il comproprietario che non coincide con il debitore può ricorrere a un accordo con il creditore, proponendo di pagare la metà del valore di mercato dell’immobile, ovvero quella del comproprietario debitore.
In questo modo il creditore libererà l’immobile dal pignoramento e dalla vendita forzata. Perché ciò possa avvenire, durante la fase dell’accordo dovrà essere presente anche il debitore, in quanto deve dare il suo permesso per trasferire la propria quota al comproprietario che ha proposto il pagamento.
Infine, il comproprietario non debitore che si vuole tutelare dal pignoramento può richiedere al giudice la divisione in natura del bene, se ciò è possibile.
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Pignoramento di immobile in comproprietà: come procedere?
Per tutelare i diritti del comproprietario non debitore, la legge sancisce che, previa istanza dei comproprietari o del precedente creditore, il giudice può decretare la separazione in natura della quota che spetta al debitore.
Il tribunale valuta se è possibile effettuare la divisione dell’immobile in due porzioni distinte, facendo in modo che solo una di queste venga sottoposta all’asta giudiziaria, ovvero quella detenuta dal debitore. Ciò può avvenire grazie al principio per il quale la divisione di un bene deve avvenire principalmente in natura, per esempio con il frazionamento di un immobile.
Però, nei casi in cui la separazione in natura non è possibile perché deprezzerebbe le nuove unità ricavate dal frazionamento, il giudice decreta la vendita dell’intero immobile, con la conseguente sottrazione della somma spettante al creditore e la ripartizione del ricavato agli altri comproprietari.
In ogni caso, l’eventualità che si verifica più frequentemente è quella in cui non vi è interesse né da parte del creditore né da parte dei comproprietari coinvolti nel richiedere la separazione della quota, si procede con la vendita dell’intero immobile. Invece, la divisione in natura è la circostanza più frequente nel caso della divisione dei terreni.
L’ipoteca va notificata al comproprietario?
Sì, quando un immobile è di proprietà condivisa, tutte le azioni legali che riguardano l’immobile, inclusa l’ipoteca, dovrebbero essere notificate a tutti i proprietari.
Se uno dei comproprietari prende un prestito e l’istituto di credito mette un’ipoteca sulla proprietà come garanzia, è importante che tutti i comproprietari siano a conoscenza di questa situazione.
In generale, tutte le parti coinvolte dovrebbero essere a conoscenza e dare il consenso a qualsiasi cambiamento legale o finanziario che riguarda la proprietà.
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La casa è cointestata a più persone: cosa succede?
Quando una casa è cointestata a più persone, la situazione può diventare complessa nel caso di pignoramento dell’immobile.
Se uno dei comproprietari contrae dei debiti e non è in grado di risolverli, i creditori possono richiedere il pignoramento della sua quota dell’immobile. Tuttavia, la quota di proprietà degli altri comproprietari non viene toccata, a meno che anch’essi siano debitori.
L’immobile può essere venduto all’asta, ma soltanto la quota del debitore. Ciò può creare una situazione di incertezza, poiché la presenza di nuovi comproprietari può generare conflitti o difficoltà nella gestione della proprietà.
Anche la valutazione della quota pignorata può risultare complicata, e il prezzo di vendita potrebbe non essere sufficiente a coprire il debito.
