La prima casa ha per chiunque un valore affettivo oltre che monetario, ovviamente.

Acquistare la prima casa significa realizzarsi, trovare la propria autonomia, crescere.

Ma vuol dire anche “essere diventati proprietari di qualcosa” che, in barba a quanto comunemente si crede, può anche esserci portato via. La prima casa infatti non è sacra come tutti credono e può, in presenza di alcune precise circostanze, essere pignorata.

Ma andiamo con ordine, ed analizziamo il tutto nel dettaglio.

Prima casa pignorata: come, quando e perché è possibile

La prima casa è un bene, con un valore proprio, che entra a far parte di diritto del patrimonio del soggetto in questione ergo, può essere pignorata dai creditori: questa è l’amara verità. Il bello è che, in barba ai luoghi comuni, come creditore sono da intendersi non solo la banca o la finanziaria di turno, ma qualsiasi soggetto a cui dobbiamo dei soldi, quindi: l’ex moglie a cui non abbiamo pagato gli alimenti; i figli che non abbiamo riconosciuto; la controparte che ha avuto la meglio in un processo…etc…etc…etc.

Lo so, è particolarmente dura da digerire ma, vi farà piacere sapere che per quanti possano essere i creditori in diritto di dare il via all’azione di pignoramento della vostra prima casa sono sottoposti a dei limiti, che andremo ad analizzare caso per caso.

Approfondisci: Pignoramento immobiliare cointestato, come funziona il pignoramento della prima casa

Prima casa e pignoramento della banca

Se vi siete mai chiesti se la banca o la finanziaria possano pignorare la vostra casa, sappiate che la risposta è indiscutibilmente sì: soprattutto perché avete di sicuro acceso un’ipoteca su quello stesso immobile. Tale ipoteca dà all’ente creditore il diritto di vendere il bene all’asta giudiziaria, saldando il proprio debito con la somma ricavata.

È bene sapere che:

• L’ipoteca dà alla banca o alla finanziaria una precedenza sugli altri creditori, ergo, il ricavato della vendita della prima casa pignorata potrebbe anche bastare a saldare solo quel debito. Inoltre, nel caso in cui l’immobile sia stato assegnato all’ex moglie, il vincitore dell’asta giudiziaria potrebbe anche intimarle di lasciarlo;
• La legge non pone limiti di somma per il pignoramento immobiliare da parte di creditori privati, ergo, qualcuno potrebbe portare avanti l’azione esecutiva anche per debiti di modesto valore. La decisione sta al creditore, che in base alla sua convenienza — il pignoramento e la consecutiva vendita sono procedure lunghe e costose — deciderà sul da farsi.

Prima casa e pignoramento da parte del fisco

Passiamo ora a chiarire uno degli interrogativi più grandi, motivo di notti insonni di milioni di contribuenti italiani: l’Agenzia delle Entrate-Riscossione può pignorare la prima casa? La risposta è NI.

Alla base di questa mia incerta risposta, corre la sottile differenza che c’è tra il concetto di prima casa, e quello di unico immobile.

Come prima casa infatti, s’intende appunto la prima casa acquistata da un soggetto che ha determinati requisiti e richiede l’agevolazione fiscale denominata appunto prima casa: questo infatti non esclude che ce ne siano altre sparse per il territorio. In questo caso il fisco è libero di pignorare la prima casa, a patto che:

• siano stati acquistati o ottenuti in eredità altri immobili.

Con l’espressione “unico immobile” invece, si indica la sola ed unica casa del contribuente e, in questo caso, la legge (art. 76 del D.P.R. 602/1973) impone l’impignorabilità da parte del fisco, a patto che sussistano le seguenti condizioni:

• il contribuente deve aver fissato nella sua prima e unica casa la residenza anagrafica;
• non sia immobile di lusso (categorie catastali A/8 e A/9) o dal valore artistico/storico;
• sia accatastata come abitazione civile.

A queste condizioni va aggiunto un elemento importante, spesso trascurato: anche per gli immobili diversi dalla prima casa, il fisco può procedere al pignoramento soltanto se il debito iscritto a ruolo supera 120.000 euro, e solo dopo aver iscritto un’ipoteca esattoriale e lasciato trascorrere almeno sei mesi senza che il debito venga saldato. L’ipoteca in sé, va detto, può essere iscritta anche per debiti superiori a 20.000 euro — un vincolo che non comporta la vendita del bene, ma che può creare problemi se si vuole vendere o rifinanziare l’immobile.

Se anche una sola di queste condizioni dovesse venir meno, il pignoramento è inevitabile.

Per questo, prima di arrivare al punto di non ritorno, consiglio vivamente di cercare una soluzione alternativa, che il più delle volte, può esservi fornita dalla consulenza di un esperto. Il mancato pagamento delle rate del mutuo, giusto per fare un esempio, è tra le cause più comuni di pignoramento della casa da parte della banca.

Lo stesso contratto di mutuo però, potrebbe contenere delle irregolarità che, se impugnate, potrebbero portare all’annullamento di quest’ultimo e, in alcuni casi, anche ad un risarcimento! Oltre che al fermo dell’azione esecutiva.