Il pignoramento immobiliare è una forma di sottrazione coattiva di beni facenti parte del patrimonio del debitore allo scopo di vendere l’immobile e dal ricavato prendere la quota necessaria per saldare il debito. Fanno parte dei beni immobili pignorabili i terreni e tutto ciò che è incorporato in modo naturale al suolo, gli edifici e costruzioni, ma anche i mobili che fanno parte dell’arredamento, le pertinenze (ad esempio il garage), i frutti naturali dell’immobile, cioè tutto quello che il terreno produce e i frutti civile dell’immobile ad esempio le quote di locazione.
Il pignoramento può attuarsi solo se vi è un titolo esecutivo come ad esempio una sentenza, un decreto di ingiunzione, una cambiale, ecc. che attesta l’esistenza del credito e deve essere notificato al debitore insieme all’atto di precetto, cioè l’intimazione fatta dal creditore al debitore di pagare il debito, maggiorato degli interessi e delle spese, entro una scadenza non inferiore a 10 giorni. Trascorso questo termine senza che il debitore abbia saldato l’importo allora si può procedere al pignoramento. Fase successiva è l’espropriazione immobiliare presso la sede del tribunale dove si trovano i beni dove il creditore chiede al giudice di procedere con la vendita dell’immobile. Dopo aver effettuato la stima dei beni si procede alla vendita vera e propria e a saldare il creditore con il ricavato.
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Come bloccare un pignoramento immobiliare
Fin quando l’immobile pignorato non sarà venduto il debitore resterà l’unico proprietario e in caso di vendita non andata a buon fine il bene continuerà a rimanere di proprietà del debitore.
Comunque anche se la procedura di espropriazione è stata avviata sarà sempre possibile bloccarla, infatti si può trovare un accordo tra creditore e debitore e formalizzarlo con un documento scritto (contratto di transizione) in cui si può convenire che il debitore paghi una parte del suo debito in un’unica soluzione (saldo a stralcio) oppure che dilazioni il pagamento di tutto l’importo. Se le parti raggiungono l’accordo e si firma il contratto di transizione, nel momento del pagamento si sospende la procedura esecutiva.
Quando le aste per la vendita del bene non vanno a buon fine o sono deserte (cioè non si presenta nessuno) il giudice dispone la riduzione della base d’asta del 25%. Se si susseguono più aste il prezzo del bene si abbassa ulteriormente e in maniera consistente tale da non poter più garantire il pagamento dell’obbligazione, il giudice potrebbe decidere la chiusura anticipata dell’esecuzione forzata. Solitamente per fare ciò bisogna avere una riduzione del prezzo di vendita di almeno di un terzo del valore della casa.
Pignoramento immobiliare bloccato dopo la quarta asta
Per ovviare al problema che più aste si fanno e più il prezzo dell’immobile diminuisce è stato introdotto un tetto massimo di vendite giudiziarie. Infatti se al terzo tentativo d’asta questa risulta deserta o il bene non viene venduto, il giudice prevede una quarta asta dove per attirare la partecipazione degli interessati può arrivare a diminuire il prezzo di vendita fino alla metà. Naturalmente se anche questa quarta asta non andrà a buon fine si passerà all’estinzione anticipata del pignoramento, in quanto il prezzo sarà così basso da non poter più soddisfare il creditore.
Riacquistare la casa dopo il pignoramento immobiliare
Il debitore può riacquistare la casa all’asta? Secondo il codice di procedura civile ciò non è possibile in quanto vige espressamente il divieto di acquistare il proprio immobile all’asta giudiziaria. Inoltre non possono partecipare all’asta neanche parenti ed amici sotto forma di prestanome del debitore, ma lo possono fare solo se agiscono in nome e per conto proprio. Questo implica che una volta acquistata la casa il parente, in qualità di nuovo proprietario, può dare l’immobile sotto forma di usufrutto o in comodato d’uso gratuito.
La convenienza dell’acquisto della propria casa all’asta deve essere comunque sempre valutata confrontando l’importo del debito con il prezzo di acquisto della casa, naturalmente l’acquisto conviene se l’entità del debito è superiore al valore dell’immobile.
