Rate del mutuo non pagate: dagli interessi di mora e segnalazione in Crif al pignoramento della casa

La decisione di accollarsi un mutuo è e deve essere il frutto di attente riflessioni sulla propria situazione personale e finanziaria e solo se si è certi, o almeno abbastanza certi, di poterne sostenere i costi per tutta la durata senza soffrirne troppo, si può procedere stipulando il relativo contratto con un istituto finanziario.

Come si sa, però, la vita è piena di imprevisti e anche i più attenti possono trovarsi all’improvviso in una situazione finanziaria difficile che non permette loro di rispettare le scadenze del mutuo stipulato.

Cosa succede quando non si paga il mutuo? 

Cosa accade se non si è in grado di pagare una o più rate del mutuo? Soprattutto, quando si corre il pericolo di subire un pignoramento? E cosa si può fare per non arrivare a questa situazione? 

In questo articolo cercheremo di chiarire quali sono le tappe che precedono l’eventuale provvedimento di pignoramento e quali sono le misure che si possono prendere per evitare di arrivare ad esso.

Gli interessi di mora sulle rate del mutuo non saldate

Cominciamo con una prima tappa: cosa succede se si è in ritardo con il pagamento di una rata del mutuo?

In questo caso, fin dal primo giorno successivo alla scadenza della rata, il mutuatario viene dichiarato moroso dalla banca e sulla rata non pagata si applicano gli interessi di mora.

L’ammontare degli interessi di mora viene calcolato sulla base del numero dei giorni di ritardo nel pagamento, del tasso degli interessi di mora e del capitale residuo.

Ne deriva che più aumentano i giorni di ritardo nel pagamento, più alto sarà l’ammontare degli interessi di mora.

Non va dimenticato che il tasso degli interessi di mora dev’essere stato indicato sul contratto di mutuo.

In genere, gli interessi di mora sulle rate non pagate del mutuo prevedono una maggiorazione rispetto al tasso di finanziamento che oscilla tra l’1% e il 4% e tiene conto della durata del piano di ammortamento e della natura delle rate (crescenti/decrescenti, mensili, semestrali e così via). A ciò si aggiungono le spese per la messa in moratoria, la commissione di insoluto e le spese per l’invio della lettera di sollecito. 

Segnalazione in Crif delle rate in sofferenza

In questa prima fase, se la morosità persiste, il pericolo più concreto che si profila per il mutuatario è quello di essere segnalato dalla banca come cattivo pagatore presso un sistema di informazione creditizia, ad esempio presso la Centrale Rischi della Banca d’Italia o presso il CRIF (Centrale Rischi di Intermediazione Finanziaria). 

Vediamo più da vicino cos’è il CRIF.

Il CRIF è una società privata che gestisce il SIC (Sistema di Informazione Creditizia), detto anche EURISC.

Si tratta sostanzialmente di una banca dati, all’interno della quale sono contenute le informazioni provenienti dagli istituti di credito per la valutazione dei profili creditizi dei debitori. 

L’iscrizione pregiudica ovviamente la possibilità per il mutuatario di ottenere ulteriori prestiti e rimane per ulteriori tre anni anche dopo il pagamento delle rate dovute.

Non si tratta però di una misura automatica. Se infatti gli interessi di mora sono dovuti fin dal primo giorno di ritardo nei pagamenti, l’iscrizione è possibile solo a partire dal 120º giorno di ritardo, nel caso di pagamento in ritardo di una sola rata, o dopo il mancato pagamento di 2 o 4 rate.

La banca è comunque tenuta ad informare il cliente prima di procedere all’annotazione.

Il ritardo nei pagamenti può essere principalmente di due tipi:

  • Di natura economica: il mutuatario si trova in difficoltà economiche
  • Di natura tecnica: il ritardo è dovuto a problemi di allineamento del RID bancario o simili

In entrambi i casi, il debitore è responsabile della buona riuscita dei pagamenti ed è buona norma avvertire la banca della difficoltà sopravvenuta.

In particolare, in caso di difficoltà economiche, ad esempio in caso di licenziamento, è buona norma avvertire tempestivamente la banca e, se le difficoltà non fossero risolvibili nel breve periodo, cercare insieme a questa delle soluzioni, che possono essere diverse:

  • Il mutuatario può chiedere la sospensione del mutuo (fino a 12 mesi)
  • Il mutuatario può chiedere una rinegoziazione del piano di ammortamento con l’obiettivo di rendere meno onerose per la propria situazione finanziaria le singole rate 
  • Se ve ne fossero le condizioni, il mutuatario può aderire alla moratoria (Fondo di Solidarietà dei Mutui)
  • Il mutuatario può aprire un mutuo presso un’altra banca (surroga del mutuo) che gli offra condizioni più vantaggiose, operazione che la banca iniziale non può rifiutare, poiché vale il principio della “portabilità del mutuo”
  • Nei casi più gravi, il mutuatario può mettere in vendita la casa, dimostrando alla banca la sua sincera intenzione di venderla e giungere così ad un accordo. La banca in questo caso non lo iscriverebbe nel CRIF. La casa può essere messa in vendita anche in virtù di un accordo speciale intercorso tra mutuatario e banca all’atto della stipula del contratto. Quest’ultima possibilità si può verificare solo nel caso in cui il mutuatario sia un consumatore e la enunceremo in maniera più approfondita più avanti.

Approfondiamo alcuni dei punti elencati più in alto:

Abbiamo detto che, persistendo determinate condizioni, il mutuatario può aderire alla moratoria del Fondo di Solidarietà dei Mutui.

Il Fondo di Solidarietà dei Mutui è stato reso operativo nel 2013 e consente al mutuatario di presentare richiesta di sospensione del pagamento dell’intera rata alla banca che ha erogato il mutuo, fino ad un massimo di due volte e per un periodo complessivo di 18 mesi.

Va chiarito innanzitutto che il ricorso al Fondo di Solidarietà dei Mutui è possibile solo se il mutuo è stato richiesto per l‘acquisto della prima casa.

Se è rispettata questa prima condizione, le condizioni perché il ricorso al Fondo sia possibile sono le seguenti e almeno una di esse deve essersi verificata nei tre anni precedenti la richiesta di sospensione:

  • Perdita del posto di lavoro (a tempo determinato o indeterminato)
  • Morte 
  • Handicap grave o condizione di non autosufficienza

Verificandosi una delle condizioni enunciate qui sopra, queste che seguono sono ulteriori condizioni che devono verificarsi:

  • Avere un reddito ISEE inferiore a 30.000 €
  • L’importo del mutuo non deve superare i 250.000 €

Vediamo invece l’ultima delle possibilità che abbiamo elencato, ovvero quella, per il mutuatario moroso, di vedere messa in vendita la casa per effetto di un accordo speciale intercorso tra lui e la banca all’atto della stipula del contratto di mutuo.

Questa possibilità si verifica quando il mutuatario è un consumatore

Si distinguono infatti due tipi principali di mutuatario: 

  • Il mutuatario è un consumatore, ovvero egli non utilizzerà il mutuo richiesto per una sua attività d’impresa, ma a fini privati (ad esempio per acquistare una casa)
  • Il mutuatario è un imprenditore e ha stipulato il mutuo per la sua attività d’impresa

Nel caso in cui il mutuatario sia un consumatore, verificandosi alcune condizioni che enunceremo qui di seguito, può beneficiare di una riforma intervenuta di recente nella materia.

Il consumatore che accende un mutuo, può fissare delle regole speciali con la banca erogatrice, sulla base delle quali, dopo il mancato pagamento di 18 rate, la vendita dell’immobile può avvenire senza pignoramento. In questo caso sarà coinvolto un perito che ispiri fiducia ad entrambe le parti. Se il ricavato della vendita, oltre ad estinguere il debito, produrrà un avanzo, questo sarà assegnato al debitore. 

Se invece il mutuatario ha acceso il mutuo per la sua attività d’impresa, può averlo fatto avvalendosi del “finanziamento alle imprese garantito da trasferimento di bene immobile sospensivamente condizionato”.

La garanzia offerta in questo tipo di mutuo, non è un’ipoteca, ma il trasferimento in capo alla banca del diritto di proprietà su un immobile in caso di inadempimento. Non possono fare oggetto di questa garanzia gli immobili utilizzati come abitazione principale da parte del mutuatario, del suo coniuge o di parenti e affini entro il terzo grado. 

Continuiamo però la nostra trattazione e affrontiamo l’ipotesi peggiore.

Fasi del pignoramento della casa

In caso di permanenza della morosità, in presenza del mancato pagamento di più di sei rate, la banca può dichiarare il cliente decaduto dal beneficio del termine e chiedergli il pagamento di tutto il debito per intero.

Se le rate insolute sono più di 18, la banca potrà passare all’espropriazione esecutiva senza ricorrere alla via giudiziale.

Se invece, il numero di rate insolute è superiore a sei ma inferiore a 18, i passi che la banca potrà fare consistono nelle classiche procedure di pignoramento.

  • La banca invierà dunque un primo sollecito, che sarà seguito dall’atto di precetto. Il precetto è una diffida ad adempiere, con scadenza pari a dieci giorni.
  • Nel momento in cui il precetto scade senza che vi sia il pagamento del debito da parte del mutuatario, la banca ottiene un titolo esecutivo.
  • A questo punto, la banca ha 90 giorni di tempo per avviare l’esecuzione, altrimenti il pignoramento sarà invalido.
  • Se non ci sarà pignoramento, la banca potrà comunque emettere un secondo precetto e la casa potrà essere messa all’asta.

Se però il debito deriva da un mutuo senza ipoteca (si parla in questo caso di mutuo chirografario), la banca sarà obbligata ad agire in giudizio. 

Il Decreto Mutui 2016, che ha recepito la normativa europea, permette alla banca di liquidare la casa senza ricorrere alla via giudiziale e quindi senza passare per un’asta giudiziaria se il cliente ha sottoscritto la cosiddetta clausola di inadempienza.

Conclusioni

Come abbiamo visto in quest’articolo, il pignoramento non è affatto un evento automatico che si verifica non appena si vada incontro a difficoltà nel pagamento delle rate del mutuo.

Il tempo che intercorre tra la prima morosità e la possibilità effettiva per la banca di pignorare l’immobile è piuttosto lungo e non privo di “campanelli d’allarme”.

Uno dei modi per non rischiare di vedersi pignorare la casa, o anche soltanto di finire segnalato al CRIF come cattivo pagatore, è ascoltare per tempo questi campanelli e reagire tempestivamente, fin dalla stipula del contratto, per il quale è bene informarsi presso diversi istituti finanziari e avvalersi della consulenza di professionisti seri. Come abbiamo visto, infatti, diverse sono le clausole che possono essere inserite all’interno del contratto di mutuo e che possono aiutarci in caso di sopraggiunta difficoltà.

Anche una volta concluso il contratto, è il caso di mantenere vivo il rapporto di fiducia e franchezza con la propria banca e cercare sempre il dialogo con essa in caso di difficoltà o problemi.

Nel caso di problemi che sembrano non essere facilmente risolvibili nel semplice “rapporto duale” mutuatario – banca, è bene rivolgersi il prima possibile ad un consulente esterno che può aiutare a districarsi nelle varie soluzioni che consentono di evitare che il peggio si verifichi.

Rate del mutuo non pagate: possibili ulteriori soluzioni

Se non riesci a pagare il mutuo, la cosa più opportuna da fare appena ti rendi conto di avere difficoltà nei pagamenti è cercare di verificare se ci sono anomalie nel calcolo degli interessi da poter contestare.

Puoi chiedere una consulenza gratuita in questo senso a noi, scrivendoci tutto  www.debitobancario.it/contatti o scrivendo una email dettagliata a info@debitobancario.it

La cosa importante è risolvere prima di subire il pignoramento e noi possiamo aiutarti

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