La procedura di pignoramento prevede che un creditore, che non ha potuto riscuotere il suo credito a causa di un debitore insolvente, può rivalersi direttamente sui beni in possesso del debitore, tra cui anche eventuali proventi come il canone di locazione.
Il pignoramento del canone di locazione intestato al debitore è possibile se il Tribunale di competenza ne dà autorizzazione ed è una delle forme di pignoramento presso terzi a disposizione del creditore.
Per proseguire con questo procedimento e per sapere come funziona è necessario conoscere:
- i presupposti del pignoramento,
- la procedura per iniziare il pignoramento.
I presupposti del pignoramento
In quanto procedura presso terzi, il pignoramento del canone di locazione, deve rispettare alcuni presupposti.
Il primo presupposto indispensabile per procedere è la legittimità del contratto di locazione che il creditore intende pignorare, è logico affermare che qualunque contratto non a norma di legge non sarà oggetto del pignoramento.
Per effettuare il controllo sulla regolarità del canone di locazione il creditore può consultare l’Anagrafe dei rapporti tributari che raccoglie tutti i redditi percepiti dai contribuenti italiani.
Il creditore che vuole rivalersi sul canone di affitto percepito dal suo debitore, dopo averne controllato la regolarità, deve procedere in forza di un titolo esecutivo, come un ordine di pagamento o un assegno (o cambiale) protestata.
Se il creditore ha per le mani il titolo esecutivo, a seguito del quale non c’è stato nessun pagamento, potrà iniziare la normale procedura di pignoramento.
Il creditore quindi deve essere in possesso di un titolo esecutivo non pagato, aver inviato l’atto di precetto (l’ultimo invito a pagare entro 10 giorni), aver ottenuto dal Tribunale la possibilità di consultare l’Anagrafe dei rapporti tributari e iniziare il pignoramento del canone.
Se il creditore sa già per certo che il debitore percepisce un canone di locazione potrà iniziare la procedura di pignoramento senza consultare l’Anagrafe tributaria.
Chi può pignorare i canoni di locazione?
Sì, il pignoramento del canone di locazione è assolutamente possibile secondo la legge italiana.
In molti casi, i canoni di locazione possono essere pignorati per soddisfare un credito. Questo processo si verifica quando un creditore, per recuperare il suo credito, ottiene il diritto di pignorare i canoni di locazione che il debitore riceve da un immobile dato in affitto.
Il creditore può così richiedere al giudice il pignoramento del canone di locazione, a patto che possieda un titolo esecutivo (una sentenza, un decreto ingiuntivo, un atto notarile, ecc.).
Nel momento in cui il giudice emette il provvedimento di pignoramento, l‘affittuario (ovvero il terzo debitore) è obbligato a versare direttamente al creditore i canoni di locazione, fino alla completa estinzione del debito.
È importante sottolineare che il pignoramento del canone di locazione non modifica in alcun modo il contratto di locazione in corso.
Pignoramento canoni di locazione come pignoramento presso terzi
Il pignoramento del canone di locazione è una forma particolare di pignoramento presso terzi. In questo caso, il terzo non è il debitore principale, ma l’affittuario, che detiene una somma di denaro (il canone di locazione) che spetta al locatore-debitore.
Il pignoramento presso terzi è un mezzo esecutivo molto efficace. A partire dal momento in cui il creditore notifica l’atto di pignoramento all’affittuario, quest’ultimo è obbligato a versare direttamente al creditore i canoni di locazione, fino al completo soddisfacimento del credito.
È importante ricordare che il pignoramento del canone di locazione non pregiudica in alcun modo i diritti dell’affittuario: il contratto di locazione rimane in vigore, con le stesse condizioni, fino alla sua naturale scadenza.
Pignoramento di un immobile dato in locazione
È importante distinguere tra il pignoramento del canone di locazione e il pignoramento dell’immobile dato in locazione.
Nel primo caso, come abbiamo visto, il creditore può pignorare i canoni di locazione per soddisfare il suo credito.
Nel secondo caso, invece, il creditore può pignorare direttamente l’immobile di proprietà del debitore.
Il pignoramento dell’immobile avviene attraverso un atto notificato dal creditore al debitore e trascritto nei pubblici registri immobiliari.
Dopo la trascrizione, l’immobile può essere venduto all’asta per soddisfare il credito. Durante il pignoramento dell’immobile, il contratto di locazione rimane in vigore: l’affittuario può continuare a occupare l’immobile fino alla sua vendita all’asta, a meno che il contratto di locazione non preveda diversamente.
Durante il pignoramento canone locazione, l’inquilino perde la casa?
Durante il pignoramento del canone di locazione, l’inquilino non perde la casa. Come abbiamo già evidenziato, il pignoramento dei canoni di locazione non influisce sul contratto di locazione: l’immobile può essere utilizzato dall’affittuario secondo le condizioni previste dal contratto, fino alla sua naturale scadenza.
L’affittuario non è tenuto a lasciare l’immobile, né durante il pignoramento dei canoni di locazione, né durante il pignoramento dell’immobile.
In quest’ultimo caso, tuttavia, l’affittuario può essere obbligato a lasciare l’immobile nel momento in cui questo viene venduto all’asta. In ogni caso, l’affittuario ha diritto a un preavviso adeguato e può eventualmente richiedere un indennizzo per l’eventuale sfratto.
Il pignoramento del canone di locazione è un potente strumento a disposizione dei creditori per recuperare i loro crediti, ma non pregiudica i diritti dell’affittuario.
Pignoramento del canone di locazione: la procedura
Il pignoramento del canone di locazione presso terzi ha inizio dopo che il creditore ha inviato l’atto di precetto e ha prova che il debitore percepisce una locazione.
La procedura si divide in queste fasi:
- l’ufficiale giudiziario del Tribunale invia la notifica dell’atto di pignoramento sia al debitore che al locatario (chi paga l’affitto al debitore) in cui è scritta la data in cui il debitore e il locatario si devono presentare in Tribunale per l’udienza,
- dal momento della ricezione dell’atto di pignoramento fino alla data dell’udienza, il locatario non deve pagare l’affitto nè al debitore né al creditore,
- entro 10 giorni dalla notifica di pignoramento, l’affittuario deve inviare (con PEC o posta raccomandata) un documento in cui attesta di pagare un canone di locazione al debitore e identificare la somma,
- il giorno dell’udienza, il giudice ordina all’affittuario di pagare il canone al creditore e non più al debitore (i canoni da pagare sono quelli relativi al periodo in cui il pignoramento è divenuto esecutivo).
La situazione sembra molto favorevole per l’affittuario che per un determinato periodo di tempo non deve versare il canone di locazione, però non è proprio così.
In realtà, l’affittuario dopo l’udienza deve versare al creditore le mensilità sospese in un’unica soluzione, quindi è importante che l’affittuario abbia la liquidità sufficiente.
Cosa succede se l’affittuario non invia la comunicazione
Abbiamo menzionato un documento importante, a carico dell’affittuario, cioè il documento dove si attesta che il pagamento del canone di locazione è ancora in corso e si dichiara la cifra del canone.
Ma se l’affittuario non invia questa comunicazione entro i 10 giorni stabiliti?
In questo caso si apre una causa tra il creditore, che vuole pignorare il canone di locazione, e il locatario, che non ha comunicato l’importo dell’affitto.
Molto spesso questa causa si conclude con la semplice condanna nei confronti dell’affittuario a pagare i canoni di locazione arretrati al creditore.
Un problema più grosso per l’affittuario si presenta se egli continua a pagare l’affitto al debitore anche dopo la notifica dell’atto di pignoramento (che prevede la sospensione del pagamento).
In queste situazioni le locazioni non sono considerate valide e quindi l’affittuario si potrebbe trovare a pagare l’affitto al creditore nonostante abbia già versato quelle somme al debitore.
É importante conoscere la procedura di pignoramento del canone di locazione così da non cadere in errore o dimenticare gli atti o le richieste necessarie.