Lo sfratto per morosità è un procedimento formale che garantisce al locatore il diritto di riavere il suo immobile attraverso il rilascio dello stesso da parte del conduttore, a causa di canoni di affitto non corrisposti. Questo tipo di procedimento ha tempi più brevi rispetto ad un rito ordinario.

L’articolo 658, comma 1 del Codice di procedura civile afferma che: “il locatore può intimare al conduttore lo sfratto, anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti”.

Si può procedere allo sfratto per morosità anche se il mancato pagamento riguarda le spese condominiali (a carico del conduttore), dell’imposta di registro e di spese sostenute in anticipo dal locatore.

Ma quali sono i presupposti per procedere allo sfratto di un affittuario moroso? Quali sono le procedure da sostenere?

Scopriamo insieme ciò che prevede la Legge.

Presupposti per lo sfratto per morosità

Attraverso lo sfratto per morosità, il rappresentante legale del locatario richiede al Giudice Civile di emettere un’intimazione per convalidare lo sfratto, in modo da risolvere il contratto di locazione.

Quindi il Giudice, attraverso l’intimazione di convalida, dichiara il contratto risolto e fissa una data entro la quale l’affittuario deve lasciare l’immobile.

Affinché si possa procedere con lo sfratto per morosità è necessario che:

  • un regolare contratto di affitto (ad uso abitativo o commerciale) sia stato redatto in forma scritta e registrato all’Agenzia delle Entrate. Infatti, non è possibile procedere con lo sfratto se l’accordo con l’affittuario è solo verbale;
  • si sia verificato un mancato pagamento del canone di locazione, anche di una sola mensilità oppure un ritardo di oltre 20 giorni dalla data di pagamento stabilita. Inoltre, può avvenire anche in caso di mancato pagamento degli oneri accessori se sono due i canoni d’affitto non pagati, secondo quanto stabilito dalla Legge sull’equo canone n. 392/1978.

Quest’ultimo presupposto vale solo nel caso di contratti di locazione ad uso abitativo, mentre per gli altri tipi di contratto è il Giudice che stabilisce se l’inadempienza contrattuale da parte dell’affittuario può comportare l’avvio del procedimento di sfratto per morosità, come stabilito dall’art.1455 del Codice civile secondo cui “Il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra”.

È possibile richiedere l’intimazione dello sfratto per morosità al Giudice anche se l’affittuario corrisponda un importo minore a quello stabilito.

Sfratto per morosità: documenti necessari e tempi

Per richiedere lo sfratto per morosità al Giudice, il locatore deve presentare:

  • una copia del contratto di locazione registrato all’Agenzia delle Entrate;
  • le copie delle ricevute dei precedenti pagamenti;
  • la copia di eventuali solleciti di pagamento.

Occorrono circa tre mesi per concludere la procedura di sfratto per morosità. Infatti:

  • un mese serve perché si possa richiedere un’udienza al Giudice che deve rilasciare l’intimazione di convalida dello sfratto per morosità;
  • tra i due e i tre mesi sono necessari per dar luogo alle procedure per lo sfratto vero e proprio dell’inquilino, che si concludono con l’esecuzione materiale della fase di sloggio dall’immobile.

Come inizia il procedimento di sfratto per morosità

Il locatario ha il diritto di richiedere lo sfratto per morosità, ma anche gli eredi, il legatario e il comproprietario del bene sono legittimati ad agire in modo attivo, mentre il conduttore deve fornire la legittimazione passiva.

Il procedimento parte dopo l’invio di una lettera di diffida tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o tramite PEC. Con questa lettera il locatore sollecita il pagamento dei canoni di affitto dovuti da parte del conduttore entro un termine stabilito. Se non viene rispettato il conduttore deve lasciare l’immobile per non incorrere in procedimenti giudiziari.

Se con la lettera di diffida non sortisce gli effetti sperati:

  • l’avvocato del locatore redige l’atto di citazione in cui è contenuta l’intimazione di sfratto per morosità. Inoltre, contiene anche l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti, come stabilito dall’art. 658 del Codice di procedura civile;
  • trascorsi 20 giorni dalla notifica dell’atto, il locatore e il conduttore sono convocati in udienza;
  • dopo i 20 giorni l’atto di citazione viene notificato e depositato alla Cancelleria del Tribunale in cui si svolgerà l’udienza;
  • il Giudice procede con la convalida dell’intimazione di sfratto per morosità.

Svolte queste operazioni, la situazione può evolvere in più modi.

  • Il conduttore si presenta all’udienza e si oppone alla convalida. Il Giudice può decidere se accogliere le motivazioni del conduttore o se rilasciare al locatore un’ordinanza di rilascio.
  • Il conduttore richiede al Giudice il termine di grazia. Il termine di grazia è un periodo di tempo entro il quale il conduttore può saldare il debito. Il termine massimo è di 90 giorni (in caso di contratto ad uso abitativo), ma può essere allungato fino a 120 giorni se il conduttore ha una cattiva situazione economica. L’udienza non può essere rinviata di oltre 10 giorni dalla scadenza del termine.
  • Il conduttore non si presenta all’udienza. Il Giudice può emettere l’ordinanza di convalida di sfratto e fissare il termine entro cui deve avvenire. Se il conduttore non rispetta tale termine, il locatore, notificato l’atto di precetto e trascorsi almeno 10 giorni, può richiedere la “monitoria di sgombero”, cioè l’esecuzione forzata dello sfratto in cui sono presenti anche le Forze dell’Ordine.
  • Il locatore non si presenta in udienza. Il Giudice dichiara nulla la citazione perché è necessaria la conferma del locatore in fase di udienza del mancato pagamento del canone;
  • Il conduttore evita lo sfratto per morosità incolpevole, una delle possibili difese in caso di mancato pagamento dell’affitto.