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Pignoramento immobiliare cointestato: come funziona il pignoramento della prima casa

La legge italiana, con l’articolo 599 del codice di procedura civile, conferma che il pignoramento immobiliare cointestato è di fatto possibile.

Ci sono alcuni requisiti da rispettare e il comproprietario non sarà responsabile per le somme di denaro dovute dal debitore, ma l’immobile cointestato può essere comunque oggetto di pignoramento anche se il debitore è solo uno dei comproprietari.

Per questo motivo è importante sapere cosa succede prima e durante il pignoramento dell’immobile cointestato e quali sono i diritti del comproprietario non debitore.

L’art. 599 del c.p.c. infatti recita:

“Possono essere pignorati i beni indivisi anche quando non tutti i comproprietari sono obbligati verso il credito.”

Il creditore ha diritto di riscuotere i suoi crediti e di rivalersi su tutti i beni di proprietà del debitore, compresi beni cointestati e indivisibili come gli immobili.

Si prevede una differenza di procedura se l’immobile cointestato e in fase di pignoramento è la prima casa dei comproprietari.

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Quando è possibile il pignoramento della prima casa

Nel caso di pignoramento di un immobile cointestato che coincida con la prima casa dei proprietari è importante fare una distinzione tra i creditori:

  • creditori privati;
  • Agenzia delle Entrate Riscossione.

Se il creditore che si rivale sull’immobile cointestato è un privato (come banche, fornitori, finanziarie o altri creditori) allora il pignoramento della prima casa segue l’iter di legge del pignoramento di tutti i beni in genere.

Se invece il creditore è l’Agenzia delle Entrate Riscossione, il pignoramento della prima casa può avvenire solo con limiti e restrizioni ben precise.

Il pignoramento della prima casa cointestata, da parte dell’Agenzia delle Entrate Riscossione, non può avvenire se ci sono contemporaneamente questi requisiti:

  1. la casa è l’unico immobile di proprietà del debitore;
  2. l’immobile è il luogo di residenza del debitore;
  3. non deve essere accatastato nelle classi A8 e A9 (immobili di lusso);
  4. deve essere registrato al catasto come abitazione civile.

Se manca anche solo uno di questi requisiti, il pignoramento della prima casa cointestata può avvenire anche dall’Agenzia delle Entrate.

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Pignoramento dell’immobile cointestato

Ecco com’è l’intera procedura di pignoramento dell’immobile cointestato (sia da parte di privati che dall’Agenzia delle Entrate).

Il creditore notifica il pignoramento e l’atto di precetto a tutti i comproprietari dell’immobile, anche se il debitore è solo uno di questi, in questo modo i proprietari che non sono insolventi possono avere conoscenza del processo di pignoramento in corso.

Il giudice incaricato di seguire il processo di insolvenza emetterà una sentenza in cui sarà specificato come verrà liquidata la quota del debitore, che poi dovrà pagare le somme di denaro dovute.

Si può procedere in diversi modi:

  1. Vendere all’asta l’immobile e liquidare le quote del comproprietario non debitore;
  2. Separazione in natura del bene cointestato ognuno per la propria quota.

L’asta di vendita dell’immobile può concludersi con l’acquisto dell’intero bene da parte del miglior offerente, in questo caso i comproprietari non debitori riceveranno la loro quota in denaro.

Oppure può concludersi con l’acquisto dell’intero immobile da parte dei comproprietari, che liquidano il debitore e lo escludono quindi dalla proprietà.

Infine, un’altra possibilità è che il comproprietario non debitore ripaghi il debito (per liberare dal pignoramento l’immobile cointestato) e poi possa rivalersi sul debitore.

In caso di separazione in natura dell’immobile invece, il giudice potrà vedere se è possibile vendere solo la quota di proprietà del debitore (come un solo appartamento) e lasciare libera la quota di proprietà di tutti gli altri proprietari.

In questo modo, solo la parte di proprietà del debitore sarà oggetto dell’asta giudiziaria.

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