A pagare i debiti del condominio è sia il nuovo che il vecchio proprietario. Infatti l’acquirente diventa corresponsabile insieme al venditore delle quote che non sono state versate sia nell’anno in cui il bene è stato acquistato che in quello precedente.
Tutto ciò si traduce nella facoltà dell’amministratore di agire sia nei confronti del nuovo condomino che del vecchio condomino, sebbene il primo non abbia colpa per le morosità in essere.
Cosa accade nei confronti di quei creditori che sono esterni al condominio? Perché a pagare il credito sono sia il vecchio che il nuovo proprietario?
Continua a leggere l’articolo di Debito Bancario, troverai un esempio pratico che riuscirà a chiarire il dilemma.
Debiti del condominio precedenti all’acquisto di un appartamento
Se un condominio non ha provveduto al pagamento di alcune fatture perché sul conto non era disponibile liquidità, uno dei fornitori può rivolgersi a un giudice per avere un decreto ingiuntivo che condanni il condominio a pagare quanto gli spetta.
Nel frattempo che la procedura giudiziaria va avanti, uno dei condomini mette in vendita il proprio appartamento senza menzionare i debiti in essere.
Passato qualche mese da quando è stato stipulato il rogito, all’acquirente viene recapitata una notifica di diffida a pagare il creditore del condominio, il quale pretende il versamento della sua quota in modo proporzionale ai millesimi di proprietà di tutte le somme contenute all’interno del decreto ingiuntivo.
L’acquirente contatta il venditore chiedendogli di pagare tali somme perché di sua pertinenza. Invece questi sostiene che il debito debba ricadere su di lui. Chi ha ragione? Vediamo cosa dice la Cassazione in merito alla ripartizione delle spese condominiali tra acquirente e venditore.
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Spese condominiali: come si ripartiscono tra venditore e acquirente?
L’articolo 63, comma 4, del Codice Civile, in presenza di morosità riguardanti il pagamento delle spese condominiali, il condominio può agire in modo indifferente nei confronti dell’acquirente o del venditore sia per i debiti riguardanti sia l’anno del rogito che quello precedente.
Quindi, colui che acquista una casa è tenuto a controllare l’adempimento degli obblighi verso il condominio da parte di chi vende perché, in caso di inadempimento, sarà lui a risponderne di persona, anche se poi può successivamente rivalersi sul venditore.
Per ciò che concerne le spese straordinarie, il relativo debito alla fine viene consolidato a sfavore di chi era condomino all’atto dell’approvazione dell’assemblea dei lavori di ristrutturazione.
Le regole sopra citate hanno valenza soltanto se riferite ai rapporti interni, ossia a quelli che intercorrono tra il condominio e il condomino, mentre non valgono per i rapporti tra condominio e fornitori esterni. Chi paga allora questi debiti nel caso in cui vende la propria casa? Vediamolo di seguito.
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Chi paga i debiti coi fornitori in caso di vendita della casa?
A pagare i debiti coi fornitori in caso di vendita della casa è il vecchio condomino, nel caso in cui tale debito era già maturato al momento della vendita stessa. A stabilirlo è la Corte di Cassazione.
Quindi, il creditore esterno non può in alcun modo rivalersi del credito avanzato con il nuovo acquirente poiché lo stesso credito era insorto verso il condominio prima dell’acquisto dell’appartamento.
Per cui, tutti i debiti del condominio verso terzi, a risponderne saranno soltanto i condomini che sono tali al momento in cui ha avuto origine il rapporto obbligatorio.
La legge stabilisce anche che, nel caso in cui il fornitore non può recuperare le somme aggredendo il conto corrente condominiale, questi può procedere in primis contro coloro che non hanno provveduto a pagare le quote del condominio, i cui nominativi si trovano in un elenco redatto dallo stesso amministratore. Successivamente potrà rivalersi anche sugli altri.
In entrambi i casi, ogni condomino dovrà pagare soltanto una quota del debito, che viene proporzionata in base ai propri millesimi di proprietà.
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Luigi Oliveti
Egregio Avvocato Cacciola.
Ho comprato da poco un appartamento.
Prima della stipula il vecchio proprietario ha deliberato e approvato in assemblea condominiale, la sostituzione dei vecchi citofoni in nuovi videocitofoni (quindi un’innovazione, lavoro straordinario).
Ha assicurato l’amministratrice che avrebbe pagato lui, anche l’agente immobiliare mi ha detto che il vecchio proprietario aveva già pagato il videocitofono.
Comunque il video citofono è stato installato pochi giorni dopo la stipula.
Oggi l’amministratrice è venuta da me dicendomi che il vecchio proprietario non intende pagare il videocitofono e che devo farlo io.
Come mi devo comportare? Certo di una vostra risposta, cordialmente la saluto