Come si calcola il valore dell'immobile per il mutuo

Come si calcola il valore dell’immobile per il mutuo?

Il calcolo del valore dell’immobile parte dalla valutazione di una serie di fattori, in cui ognuno ricopre un ruolo fondamentale per stabilire una valutazione di mercato veritiera e definitiva.

Questo calcolo è il risultato di una formula matematica, che comprende elementi quali la superficie commerciale, la quotazione del metro quadro, il valore di mercato e i coefficienti di merito.

Come si stima il valore di un immobile?

È al perito che spetta la valutazione dell’immobile. Essendo una figura tecnica e imparziale, sarà in grado di fare una stima esatta del valore di una casa utilizzando dei criteri oggettivi prestabiliti. Nella fattispecie, farà riferimento ai seguenti valori:

  • il prezzo con cui la casa viene venduta, definito valore commerciale dell’immobile;
  • il valore cauzionale dell’immobile, ossia il valore risultante tra quello commerciale e il coefficiente di vendita forzata, il cui valore oscilla tra il 90 e il 95%. Questa forma, utilizzata in via cautelativa dalla banca, oltre a valutare la casa in un dato momento, determina anche l’importo di mutuo più basso;
  • il valore di ricostruzione a nuovo, che si riferisce alla struttura della casa, ai materiali utilizzati e agli impianti. Questo valore è utile per stabilire l’ammontare della polizza assicurativa sulla casa;
  • il valore dello stato di avanzamento dei lavori, che riguarda la perizia effettuata sugli immobili in fase di costruzione. Nel caso specifico, le rate del mutuo vengono erogate nel tempo in diverse somme, mentre differenti perizie si occuperanno di stabilire se i lavori di costruzione stanno andando avanti.

A giocare un ruolo importante nella valutazione dell’immobile è il contesto urbano, poiché una casa locata nel centro cittadino ha un valore diverso di una che si trova in periferia.

Quali sono i tempi della perizia immobiliare?

La tempistica della perizia immobiliare non è particolarmente lunga, soprattutto se l’esito è positivo. Il primo step inizia con l’incontro tra il perito e la persona segnalata dal richiedente, che avverrà nel giorno e nell’ora prestabiliti.

Il perito dovrà presentarsi al sopralluogo con tutta la documentazione necessaria, che generalmente gli viene data dalla banca o, in alternativa, dal richiedente del finanziamento.

La piantina presente nella documentazione deve essere conforme alla struttura dell’immobile. Inoltre, il perito farà una stima sulla zona in cui è locato l’immobile e il valore immobiliare delle altre case del distretto.

Successivamente, presenterà alla banca la propria perizia, il cui esito determinerà se ci sono i margini per andare avanti o meno. Per quanto riguarda i tempi di attesa, se l’esito è positivo, il richiedente dovrà attendere almeno dieci giorni prima di firmare il contratto del mutuo e ottenere la somma del finanziamento.

Invece, se la perizia è negativa, il finanziamento verrà rigettato dall’istituto di credito. Ciò accade quando sono in essere impedimenti di natura burocratica, tecnica o legale, tipo l’abuso edilizio riguardante l’immobile.

Quali potrebbero essere le soluzioni? Il richiedente può trovare un altro immobile in vendita entro un mese a partire dalla data di rigetto della richiesta oppure attendere il blocco definitivo della pratica e la sua riapertura. Quest’ultima ipotesi ha, però, tempi di attesa molto lunghi.

Quali sono i documenti necessari alla perizia?

Il richiedente deve obbligatoriamente presentare tutta la documentazione necessaria affinché la banca possa stabilire il valore dell’immobile. Tale documentazione serve anche all’acquirente per verificare che l’immobile abbia rispettato le leggi edilizie e per controllare che non sia presente un altro mutuo attivo.

I documenti da presentare alla banca sono:

  • l’atto di provenienza per la verifica della titolarità giuridica dell’immobile. In altre parole, contiene tutte le informazioni riguardanti il proprietario attuale e quelli precedenti;
  • la documentazione catastale e ipotecaria riguardante la registrazione al catasto e eventuali ipoteche pendenti sull’immobile. In questo modo sarà possibile verificare che, a livello urbanistico, l’immobile sia perfettamente conforme e che non abbia subito delle modifiche planimetriche non registrate;
  • i documenti che accertano la presenza delle autorizzazioni edilizie necessarie, le quali indicheranno anche se l’immobile è stato costruito con materiali a norma di legge.

Il richiedente, per avere le certificazioni catastali, è tenuto a pagare l’imposta di bollo e i tributi. Inoltre dovrà recarsi al catasto territorialmente competente. Se di mezzo c’è un’agenzia immobiliare, sarà quest’ultima che fornirà tutte le informazioni e gli atti all’acquirente, il quale poi li inoltrerà alla banca a cui ha richiesto il mutuo.

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